Der Bundesgerichtshof hat in zwei kürzlich veröffentlichen Entscheidungen die Rechte von Verbrauchern im Zusammenhang mit von diesen zu zahlenden Maklerprovisionen weiter gestärkt und damit zugleich die Risiken für Makler erhöht:
Allgemeines: Seit der Einführung der §§ 656c, 656d BGB im Jahr 2020 ist ein Maklerlohn bei Verkäufen von Wohnungen oder Einfamilienhäusern nicht mehr alleine vom Verbraucher zu tragen, soweit dieser den Makler nicht selbst beauftragt hat.
Die Einführung dieser Regelungen war eine Reaktion auf die gängige Praxis (vor allem in Städten mit angespanntem Kaufmarkt), dass die Kosten des vom Verkäufer beauftragten Maklers auf den Käufer abgewälzt wurden. Mit der Gesetzesreform wurde das sogenannte Halbteilungsgebot eingeführt. Danach dürfen bei Verträgen mit Verbrauchern maximal 50 % der Maklerkosten auf den Käufern entfallen, sofern dieser Verbraucher ist. Sämtliche Vereinbarungen, die dieses Halbteilungsgebot missachten oder umgehen sollen, sind unwirksam. Die Folge einer unwirksamen Vereinbarung ist, dass der Verbraucher überhaupt keinen Maklerlohn schuldet.
Die jüngsten Entscheidungen des BGH vom 6. März 2025 verschärfen die Anforderungen an eine wirksame teilweise Abwälzung der Maklerkosten auf einen Verbraucher weiter:
Entscheidung I: Der ersten Entscheidung lag ein Maklervertrag zugrunde, der einen Honoraranspruch des Maklers in Höhe von 25.000 Euro begründete. Mit den Käufern (Verbraucher) vereinbarte die Verkäuferin die Senkung des Kaufpreises um genau diesen Betrag. Im Gegenzug verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Makler, ein Honorar in Höhe von 25.000 Euro zu zahlen. Die Käufer zahlten zunächst den Betrag an den Makler, forderten diesen dann aber mit Verweis auf das Halbteilungsgebot zurück.
Die Klage hatte Erfolg. Der BGH stellte die Nichtigkeit der Vereinbarung zwischen den Käufern und dem Makler auf Übernahme des gesamten Honorars gemäß § 656d BGB fest. Denn diese Vorschrift umfasse nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, sondern jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrages ist.
Somit liege eine „klassische Abwälzungsvereinbarung“ vor, vor der § 656d BGB gerade schützen solle. Es sei nicht auszuschließen, dass die Maklerkosten in den ursprünglichen Kaufpreis eingepreist worden sind und damit mittelbar von den Käufern getragen werden sollten.
Entscheidung II: Die zweite Entscheidung betrifft die Klage einer Maklerin gegen einen Verbraucher auf Zahlung des Maklerhonorars für ein vermitteltes Einfamilienhaus mit Bürohaus und Garage. Die Maklerin schloss eine Provisionsvereinbarung sowohl mit dem Käufer als auch mit der Ehefrau des Verkäufers. Die vereinbarten Provisionen unterschieden sich in ihrer Höhe.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Zunächst stellte der BGH die Anwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB fest. Der Büroanbau stehe der Einordnung des Gesamtobjekts als Einfamilienhaus nicht entgegen, da der Gesamteindruck des Objektes und der für den Makler erkennbare Erwerbszweck des Wohnens maßgeblich sei.
Die Provisionsvereinbarung mit den Käufern ist unwirksam, da sie entgegen § 656c BGB für die Käufer eine abweichende Zahlungsverpflichtung als für den Verkäufer vorsieht. Dem stehe nicht entgegen, dass der Maklervertrag auf Verkäuferseite mit der Ehefrau des Verkäufers abgeschlossen wurde, da Verbraucher durch die Einführung von § 656c BGB auch in dieser Konstellation geschützt werden sollten.
Fazit: Die Verbraucherrechte werden durch diese Urteile bei Immobilienkäufen weiter gestärkt. Verkäufer und Makler wird noch einmal vor Augen geführt, dass von dem Halbteilungsgebot abweichende Gestaltungen in der Regel zu einer umfänglichen Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarungen führen. Der Makler hat in diesen Fällen das Risiko, dass er trotz erfolgreicher Vermittlung kein Honorar erhält, sodass auf eine gesetzeskonforme Gestaltung der Maklerverträge und Maklerbeziehungen zu achten ist.
