Eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel ist Inhalt der meisten gängigen Wohnraummietverträge. Trotz der damit einhergehenden praktischen Relevanz herrscht große Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Wirksamkeit solcher Klauseln. Im Folgenden soll ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der Rechtsprechung hinsichtlich der Verwendung solcher Klauseln in vorformulierten Verträgen gegeben werden.
Zunächst ist hierbei die Frage zu erläutern, was unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen überhaupt zu verstehen ist. Als solche werden Instandsetzungsarbeiten im Innenbereich des Mietobjekts beschrieben, die wegen Abnutzung infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlich werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen. Grundsätzlich unterfallen solche Instandsetzungsarbeiten nach § 535 Abs. 1 BGB der Pflicht des Vermieters die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In gewissen Grenzen kann der Vermieter diese Pflicht jedoch formularvertraglich auf den Mieter überwälzen.
Wirksam sind nach der BGH-Rechtsprechung „einfache“ Klauseln wie etwa: „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Der Pflichtenkreis ist sodann durch Auslegung zu konkretisieren. Wird der Umfang der Pflichten schon im Vertrag konkretisiert beziehungsweise durch Fristen ergänzt besteht die Gefahr der Unwirksamkeit. Insbesondere Klauseln, die starre Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vorsehen sind unwirksam, da sie nicht an die Erforderlichkeit der Vornahme solcher Instandsetzungsmaßnahmen anknüpfen und den Mieter damit unangemessen benachteiligen.
Auch eine sogenannte Endrenovierungsklausel, die etwa die Entfernung der Tapeten beinhaltet, ist in Formularverträgen unwirksam.
Nach neuerer Rechtsprechung schränkt der BGH diese Rechtsprechung nun insbesondere für unrenoviert überlassene Wohnungen ein. Hier sollen Schönheitsreparaturklauseln allgemein unwirksam sein, wenn dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird.
In seiner neuen Rechtsprechung widmet sich der BGH nun insbesondere den sogenannten „Quotenabgeltungsklauseln“. Bei solchen Klauseln muss ein Mieter, im Falle des Auszuges vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur, zeitanteilig eine Abgeltung für die späteren Schönheitsreparaturen zahlen, welche in der Regel der Nachmieter vornimmt. Nach neuer Rechtsprechung sollen diese Klauseln nun insgesamt unwirksam sein. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt darin, dass er den auf ihn bei Vertragsbeendigung entfallenden Kostenanteil bei Vertragsbeginn nicht verlässlich ermitteln kann.
Insgesamt birgt die Verwendung von Schönheitsreparaturklauseln damit ein hohes Risiko. Insbesondere die Verbindung solcher Klauseln mit weiteren Vertragsinhalten kann zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Für Vermieter empfiehlt es sich daher in der Regel, einfache Klauseln ohne nähere Konkretisierung zu verwenden um diesem Risiko zu entgehen, während Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages auf solche Klauseln ein besonderes Augenmerk richten sollten.
