Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Vereinbarungen zur Kostenverteilung. Können diese von den Wohnungseigentümern geändert werden und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu Folgendes entschieden:

Bereits aus § 16 Abs. 2 S.2 WEG ergibt sich, dass die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert werden kann. Das gilt nach dem BGH (Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23) auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Der Beschluss zur Abänderung der Kostenverteilung muss hierbei ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies ist nach dem BGH jedenfalls dann der Fall, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs des betreffenden Gemeinschaftseigentums berücksichtigt.

In zwei aktuellen Urteilen hat der BGH nun präzisiert, was unter ordnungsgemäßer Verwaltung diesbezüglich zu verstehen ist:


Änderung einer Vereinbarung zur objektbezogenen Kostentrennung - BGH, Urteil v. 14.02.2025, V ZR 236/23

Sofern die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte objektbezogene Kostenverteilung vorsieht (z.B. Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage), so kann diese nach dem BGH nur dann durch einen Mehrheitsbeschluss dahingehend geändert werden, dass alle Eigentümer an den Kosten beteiligt werden. wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen. Ein solcher sachlicher Grund ist nach dem BGH gegeben, wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren oder, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, quasi eine Gesamtsanierung erforderlich ist.

Dass die Schadensbeseitigung auch für das weitere Gemeinschaftseigentum wichtig ist (z. B. aus statischen Gründen) ist nach dem BGH allerdings kein ausreichender sachlicher Grund, welcher die Abweichung von der vereinbarten objektbezogenen Kostenbeteiligung hin zu einer Kostenbeteiligung aller Eigentümer rechtfertigen würde.


Änderung einer Vereinbarung über die Kostenverteilung für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen - BGH, Urteil v. 14.02.2025, V ZR128/23

Nach dem BGH sind die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auch berechtigt, den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern.

Auch diesbezüglich handele es sich um eine abweichende Verteilung „bestimmter Arten von Kosten“ i. S. v. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG.

Eine Änderung des bisher vereinbarten Verteilungsschlüssels ist nach dem BGH dann gerechtfertigt, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel zu einer unbilligen Privilegierung von Eigentümern führen würde und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund ersichtlich ist.


Fazit:

Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes haben die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft somit die Möglichkeit, neue und angemessene Kostenverteilungen durch Mehrheitsbeschluss zu finden, ohne dass eine neue Vereinbarung über die Kostenverteilung getroffen werden muss. Eine solche Vereinbarung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer, muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um auch Rechtsnachfolger hieran zu binden. Eine solche Vereinbarung wird in den meisten Fällen, allein schon wegen der notwendigen Einstimmigkeit und den anfallenden Kosten nicht zu erreichen sein.

Die Beurteilung, ob eine angedachte Veränderung der Kostenverteilung den vorgenannten Anforderungen des BGH entspricht, ist immer anhand des konkreten Einzelfalls zu beurteilen.

Bei rechtlichen Fragen hierzu stehen Ihnen die Rechtsanwälte der Görtz LEGAL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH gerne zur Verfügung.