Wenn der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter seine Pflichten nicht oder mangelhaft erfüllt und dem einzelnen Wohnungseigentümer hierdurch ein Schaden entsteht, kann der einzelne Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend machen und gerichtlich durchsetzen. Der einzelne Eigentümer kann nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungs-gesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 nicht mehr den Verwalter auf Schadensersatz verklagen.
Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 05.07.2024 (Az. V ZR 34/24) klargestellt und seine Entscheidung damit begründet, dass der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Verwaltervertrag keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfalte. Es bestehe kein Schuldverhältnis zwischen dem Verwalter und den einzelnen Eigentümern. Dies ergebe sich bereits daraus, dass sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG seit der Reform des WEG-Rechts gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richte. Der von der Gemeinschaft bestellte Verwalter erfülle lediglich als ausführendes Organ diese Pflichten.
Sofern dem einzelnen Wohnungseigentümer durch eine Pflichtverletzung des Verwalters ein Schaden entstanden ist, muss er somit die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen. Diese kann dann wiederum wegen des Schadensersatzbetrags sowie etwaiger weiterer Rechtsverfolgungskosten Regress bei ihrem Verwalter nehmen.
BGH, Urteil v. 05.07.2024, V ZR 34/24
