Immobilienverkäufer von Gebrauchtimmobilien haben das berechtigte Interesse, ihre Immobilie zu verkaufen und sich über den Verkaufserlös zu freuen. Dabei verlassen sich viele auf den Notarvertrag, da sie der Meinung sind, dass der Notar schon alles geregelt hat und ihre Interessen wahrnimmt. Das ist aber nicht der Fall!

Der Notar ist anders als der Rechtsanwalt kein Interessenvertreter, sondern Amtsperson und ist zur strikter Neutralität gegenüber den Parteien verpflichtet. Auch ein Gewährleistungsausschluss bei Übertragung einer Gebrauchtimmobilie ist keine Garantie dafür, nicht in Haftung genommen zu werden. Es ist ein Trugschluss, sich hinter dem Gewährleistungsausschluss in jedem Fall verstecken zu können.

Die Rechtsprechung ist voll von Fällen, die aufzeigen, dass der Gewährleistungsausschluss nicht anwendbar ist und man zu einer Haftung des Verkäufers kommt. Folgen sind Anfechtung des Kaufvertrags, Rücktritt vom Kaufvertrag oder Schadensersatz. Das sind alles unschöne und teure Folgen, die es zu vermeiden gilt.

Hier gibt es unterschiedliche Fallgestaltungen, die immer gesondert betrachtet werden müssen. Eine generelle Formel gibt es nicht. Im Nachfolgenden wird anhand von Fallgruppeneinteilungen aufgezeigt, wann ein Arglistiges Verschweigen vorliegt und wann nicht.

Im Einzelnen:

1. Sichtbare Mängel

Mängel, die für Jedermann erkennbar sind, sind vom Gewährleistungsausschluss umfasst. Was zu sehen ist, kann keine Arglist sein (OLG Koblenz, Urteil vom 18.11.2009 – 1 U 159/09; OLG Hamm, Urteil vom 30.01.2003 – 22 U 34/02).

2. Verletzung der Aufklärungspflicht

Für die Annahme der Arglist ist entscheidend, ob man als Verkäufer eine Aufklärungspflicht hat. Das ist bei den sog. Feuchtigkeitsfällen der Fall. Wenn man als Verkäufer die Feuchtigkeit im Keller kennt, dann sollte man hierüber auch aufklären, insbesondere auch über den festgestellten Umfang des Wassereintritts (OLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15). Das gehört mit zur Aufklärungspflicht. Das Urteil zeigt auf, dass genaue Absprachen und Dokumentationen wichtig sind. Das muss auch mit in den Notarvertrag. Denn alleine der Umstand, dass der Mangel sichtbar war, änderte an dem Rücktritt nichts, weil der Mangelumfang viel größer war, als man hätte erkennen können.

Eine solche Aufklärung muss durch den Verkäufer auch ungefragt erfolgen, wenn wichtige Umstände vorliegen, die für die Willensbildung des Käufers von ausschlaggebender Bedeutung sind (KG, Urteil vom 20.06.2005 – 8 U 220/04). Die Aufklärung über einen eventuellen Mangel sollte auch unbedingt durch den Verkäufer im Notarvertrag festgehalten werden, um sich als Verkäufer abzusichern. Das wird viel zu selten gemacht. Dafür sind Verträge da, dass man hierzu Regelungen trifft. Das sollte ein Verkäufer im Blick haben. Denn die nachträgliche Herstellung einer Feuchtigkeitssperre ist eine kostspielige Angelegenheit. Meist werden alte Bestandsimmobilien verkauft, die weder eine horizontale noch eine vertikale Abdichtung aufweisen.

3. Beseitigung von Mängeln durch Fachunternehmen

Wenn Mängel wie Feuchtigkeitsschäden an Keller und Dach oder Holzbockbefall durch ein Fachunternehmen beseitigt wurden, ist fraglich, ob man als Verkäufer darüber ungefragt aufklären muss. Das ist dann nicht der Fall, wenn die Mängelbeseitigungsarbeiten erfolgreich waren (BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 152/86). Etwas anderes gilt, wenn die Mängelbeseitigungsarbeiten bisher nicht erfolgreich waren, da immer noch Feuchtigkeit eindringt und der Verkäufer gegenüber dem Bauunternehmen Mängelrügen verfasst hat (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2013 – 5 U 6/11). Dann hat man als Verkäufer Kenntnis von der Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstands und muss hierüber ungefragt aufklären.

4. Beseitigung von Mängeln durch Eigenleistungen

Wenn Mängel wie Feuchtigkeitsschäden in Eigenleistung durch den Verkäufer festgestellt und von ihm beseitigt wurden, so stellt sich hier wiederum die Frage, ob man als Verkäufer hierüber ungefragt aufklären muss. Dabei kommt es darauf an, ob der Verkäufer eine Erfolgskontrolle seiner Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt hat und davon ausgehen kann, dass sich der Mangel nicht mehr zeigt. Das ist dann der Fall, wenn der Feuchtigkeitseintritt nicht mehr auftritt. Denn es gibt keine generelle Vermutung, dass eine solche Arbeit in Eigenleistung nicht fachgerecht ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018 – 24 U 216/17). Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn der Verkäufer es aufgrund konkreter Umstände (wie erneute Feuchtigkeitsflecken an der Wand) für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und dauerhaft behoben wurde.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass bei mehreren Verkäufern eine Arglist eines Verkäufers ausreicht, um alle Verkäufer als arglistig zu infizieren (OLG Koblenz, Urteil vom 11.12.2001 – 3 U 1642/00; BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 150/15). Das ist bei Personenmehrheiten der Fall, wie Erbengemeinschaften oder Ehegatten. 

Der Leitsatz des OLG Koblenz lautet: Wird eine im Eigentum einer Erbengemeinschaft stehende Sache von den Eigentümern gemeinschaftlich verkauft und begeht dabei einer der Verkäufer dem Käufer gegenüber einer arglistigen Täuschung, ohne dass die Übrigen von der Täuschung wissen oder wissen müssen, so ist der Käufer dennoch allen Verkäufern gegenüber zur Anfechtung berechtigt. Der BGH urteilt in einem anderen Fall, dass es auf die persönliche Vorwerfbarkeit nicht ankommt und der Begriff des Verkäufers auch eine Veräußermehrheit umfasst.

Anders ist die Rechtslage bei Vorversterben eines Ehegatten, der Kenntnis hatte. Bei Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Ehegatten, muss sich der überlebende Ehegatte diese Kenntnis nicht zurechnen lassen. Damit ergibt sich auch keine Haftung für den überlebenden Ehegatten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.02.2016 - 24 U 145/15).

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Carsten Seeger