Um ein Mietverhältnis, welches für eine bestimmte Zeit und somit befristet eingegangen wurde, zu beendigen, bedarf es keiner Kündigung. Solche Mietverhältnisse werden automatisch durch Zeitablauf oder durch eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses beendet. 

Ein befristetes Mietverhältnis wird durch Abschluss eines Zeitmietvertrages gemäß § 575 BGB zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart. Folgende Voraussetzungen bzw. Verwendungsabsichten müssen dafür vorliegen:

  • Der Vermieter muss nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Räume für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen wollen,
  • es muss die Absicht bestehen, die Räume nach Beendigung der Mietzeit „in zulässiger Weise“ d. h. mit allen erforderlichen behördlichen Genehmigungen zu beseitigen oder so umfassend zu verändern, instand zu setzen oder umzubauen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde,
  • wenn die Vermietung von Räumen an einen zur Dienstleistung Verpflichteten erfolgen soll.

Die Verwendungsabsicht muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit verlangen, dass der Vermieter ihm, dem Mieter, binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 

Liegen sämtliche Voraussetzungen vor, endet das Mietverhältnis mit dem Ende der vereinbarten Mietzeit. 

Der Mieter kann keine Fortsetzung verlangen und hat keinen Anspruch auf Bewilligung einer Räumungsfrist. Verzögert sich die beabsichtigte Verwendung des Vermieters oder teilt er dem Mieter das Fortbestehen der Verwendungsabsicht nicht fristgerecht innerhalb eines Monats schriftlich mit, kann der Mieter Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen (vgl. § 575 Abs. 3 BGB).

Kein ausreichender Grund zum Abschluss eines Zeitmietvertrages ist allerdings der beabsichtigte Verkauf des Hauses. Ist bei Vertragsabschluss die Eigennutzung des Vermieters vorhersehbar, muss ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden, sonst ist für einen Zeitraum von ca. vier Jahren keine Eigenbedarfskündigung möglich (BVerfG, Beschluss vom 19.7.93 – 1 BvR 501/93 – Grundeigentum 93/973). 

Den sog. „unechten“ Zeitmietvertrag gibt es seit dem 1.9.2001 mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform nicht mehr. Bei Altverträgen verbleibt es bei der bisherigen Regelung gem. § 564 c BGB a. F. Mietverträge, die auf feste Zeit abgeschlossen sind, binden zwar beide Vertragsteile. 

Der Mieter hat kein Recht zur vorzeitigen Vertragsbeendigung durch Benennung von Nachmietern. Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung für den Fall, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages dasjenige des Vermieters am Fortbestand ganz erheblich überwiegt. Hier muss der Vermieter entweder an einer vorzeitigen Beendigung mitwirken oder einen zumutbaren Ersatzmieter akzeptieren (vgl. dazu OLG Hamm, RE vom 22.8.95 in MDR 95/1116). Bei Einverständnis mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses empfiehlt sich der schriftliche (aus Beweisgründen) Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.

Ausdrücklich möchte ich noch darauf hinweisen, dass ich keine kostenlose Beratung anbiete. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet kann ich auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

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