Belegeinsicht und BK-Abrechnung: Mieter haben das Recht auf Einsicht in Original-Belege

Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Originalbelege einer Betriebskostenabrechnung einzusehen. Dieses Einsichtsrecht ist nicht von einem besonderen Interesse oder Verdacht abhängig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil klargestellt, dass Vermieter die Vorlage von Kopien nur in Ausnahmefällen rechtfertigen können. (BGH, Urteil vom 15.12.2021, Az.: VIII ZR 66/20).

Hintergrund: Streit um Belegeinsicht

In dem zugrunde liegenden Fall forderten die Mieter einer Wohnung die Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnungen für mehrere Jahre. Die Vermieterin hatte stattdessen lediglich Kopien der Belege übersandt, was den Mietern nicht ausreichte. Sie bestanden weiterhin auf die Vorlage der Originale und zogen schließlich vor Gericht.

Entscheidung des BGH: Original-Belege sind vorzulegen

Der BGH entschied, dass Vermieter verpflichtet sind, den Mietern Einsicht in die Originalbelege zu gewähren. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss es den Mietern ermöglichen, die Kostenpositionen zu überprüfen und ihren Anteil nachvollziehen zu können. Dieses Recht ergibt sich aus § 259 Abs. 1 BGB, wonach Belege im Sinne von Originalunterlagen vorzulegen sind. Dabei können Originale sowohl in Papierform als auch digital vorliegen, jedoch sind Kopien grundsätzlich nicht gleichwertig.

Originalbelege bieten uneingeschränkte Sicherheit hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und ermöglichen eine umfassende Prüfung. Kopien hingegen könnten potenziell unvollständig oder manipuliert sein. Daher genügt es nicht, dem Mieter ohne dessen Zustimmung lediglich Kopien zur Verfügung zu stellen.

Ausnahmefälle: Wann Kopien ausreichen können

Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter den Mieter auf Kopien verweisen. Solche Ausnahmen liegen beispielsweise vor, wenn:

- Der Vermieter selbst nur digitale Belege von seinem Dienstleister erhalten hat.

- Es dem Vermieter aus anderen Gründen unzumutbar ist, die Originale vorzulegen.

In jedem Fall müssen die Kopien geeignet sein, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Bestehen Zweifel an der Authentizität oder Unverfälschtheit der Unterlagen, gehen diese zulasten des Vermieters. Im vorliegenden Fall lagen keine solchen Ausnahmegründe vor. Daher bestätigte der BGH das Recht der Mieter auf Einsicht in die Originale.

Fazit : Das Urteil des BGH unterstreicht die Bedeutung des Einsichtsrechts für Mieter bei Betriebskostenabrechnungen. Vermieter dürfen nur in klar begründeten Ausnahmefällen auf Kopien zurückgreifen. Damit wird sichergestellt, dass Mieter ihre Kontrollrechte umfassend wahrnehmen können (BGH, Urteil vom 15.12.2021, Az.: VIII ZR 66/20).

Diese und weitere Themen vermitteln wir Mitgliedern unserer VermieterAkademie :

https://sworski.de/vermieter-akademie

um professionell und rechtssicher in allen Belangen der Immobilienverwaltung agieren zu können.