BGH stärkt Verbraucherrechte: Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung

In vielen Fällen können Kreditnehmer ihren Immobilienkredit vor dem Laufzeitende zurückbezahlen oder umschulden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten zu müssen. Sollte die Bank dennoch zu Unrecht eine solche Entschädigung verlangen und der Kreditnehmer diese bereits bezahlt haben, ist die Bank verpflichtet, die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuerstatten.

Gesetzliche Grundlage

Kreditnehmer, die ein Immobiliendarlehen mit einem festen Zinssatz aufnehmen, haben grundsätzlich das Recht, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, wenn sie ein berechtigtes Interesse dafür haben. Ein solches Interesse liegt in der Regel vor, wenn die Immobilie anderweitig, beispielsweise durch Verkauf, genutzt oder verwertet werden soll. In diesem Fall kann die Bank den entstandenen Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Beendigung des Vertrags entstanden ist. Dieser Schaden wird gesetzlich als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.

Ausschluss des Anspruchs auf Vorfälligkeitsentschädigung

Die Bank hat keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Kreditnehmers oder zur Berechnung der Entschädigung enthält. Entscheidend ist hierbei der konkrete Inhalt des Vertrags. Die Frage, ob ein Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung besteht, muss daher in jedem Einzelfall geprüft werden.

Unsere Fachkenntnis und aktuelle Rechtsprechung

Unsere Erfahrung zeigt, dass Banken häufig Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein durchschnittlich informierter und verständiger Verbraucher in der Lage sein, aus dem Darlehensvertrag abzuleiten, wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es wurden bereits Urteile gefällt, die Banken aufgrund unzureichender Vertragsbedingungen zur Rückzahlung der Entschädigung verpflichtet haben.

Beispielsweise wurde entschieden, dass die Bedingungen der Commerzbank unzureichend sind, wenn sie keine klare Bezugsgröße für die Berechnung der Entschädigung angeben, falls keine geeigneten Pfandbriefe mit entsprechenden Laufzeiten vorhanden sind (OLG Frankfurt, Urteil vom 01.07.2020, AZ: 17 U 810/19; BGH, Urteil vom 28.06.2021, AZ: XI ZR 320/20). Auch die Formulierungen von Genossenschaftsbanken, die den möglichen Zinsschaden der Bank mit Bezug auf die "Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens" berechnen, wurden als irreführend angesehen (BGH, Urteil vom 03.12.2024 - XI ZR 75/23).

Unsere Empfehlung

Wir empfehlen Ihnen dringend, vor einer vorzeitigen Rückzahlung Ihres Immobilienkredits den Vertrag von einem spezialisierten Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen zu lassen. Gerne stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung zur Verfügung, in der wir nicht nur die Berechtigung der Bank zur Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung prüfen, sondern auch die spezifischen Umstände Ihrer Immobilienverwertung berücksichtigen.