Im Hinblick auf die Rechtsprechung zu Aufklärungspflichten beim Immobilien- und Unternehmenskauf gewinnen in der Praxis die folgenden Kriterien an Gewicht:
- Vereinbarungen im Letter of Intent: Die Verpflichtung des Käufers zur eigenen Durchführung einer Due Diligence wird sich auch danach richten, was im Letter of Intent vereinbart ist, denn eine gesetzliche Obliegenheit (erst recht keine Verpflichtung) des Käufers zur Durchführung einer Due Diligence besteht nicht. Ebenso besteht auch keine Verpflichtung des Verkäufers zur Durchführung einer Due Diligence.
- Datenraumbetrieb: In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Datenräume nicht einwandfrei funktionieren (sei es, dass eingestellte Dokumente aus für den Verkäufer unerklärlichen Gründen für den Käufer nicht sichtbar sind, oder sei es, dass Dokumente nicht einwandfrei durchsuchbar sind). Hier ist zur prüfen, ob im Fall der Haftung des Verkäufers auch ein Regressanspruch gegen den Datenraumbetreiber besteht. Jedenfalls sollten Fehler im Datenraumbetrieb dokumentiert werden. Auch sollte aus Verkäufersicht darauf geachtet werden, dass der Käufer dazu angehalten wird, die automatische Benachrichtigung über neue Dokumente zuzulassen. Inhalte sollte so früh wie möglich in den Datenraum eingestellt werden, damit nicht der Eindruck der Überrumpelung des Verkäufers durch kurz vor dem Notartermin eingestellte Unterlagen entsteht. Auch sollte der Datenraum nicht mit belanglosen Unterlagen überfüllt werden, sodass die Übersichtlichkeit gewahrt bleibt.
- Regelungen im Kaufvertrag: Käufer werden häufig bestätigen, dass ihnen der Inhalt des Datenraums bekannt ist. Für besonders relevante Unterlagen wird ein gesonderter Hinweis notwendig sein.
Insgesamt ist zu berücksichtigen, dass eine Pflicht des Verkäufers zur aktiven Aufklärung des Käufers über bestimmte Umstände ein Ausnahmefall darstellt.
