Wer kann eine Entschädigung bei der Kündigung meiner Datsche oder Garage verlangen?
Wir möchten gerne unsere Datsche verkaufen.
Bei der Bewertung für die Entschädigung einer Datsche oder einer Garage gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Grundsätzlich geht das Eigentum der Datsche oder der Garage automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Kündigt der Grundstückseigentümer das Pachtverhältnis, dann ist er nach den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetz verpflichtet, eine Entschädigung für die Aufbauten und auch für die Werterhöhung des Grundstücks zu zahlen.
Wer ist Eigentümer unserer Datsche/Garage?
Der Bau einer Datsche oder Garage auf einem fremden Grundstück bedeutet immer, dass es sich um einen Bau auf fremden Grund und Boden handelt. Dabei wird der berechtigte Eigentümer dieses Grund und Bodens auch der Eigentümer des Gebäudes, welches darauf errichtet wird. Das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück umfasst in der Regel auch die darauf stehenden Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Endet die Nutzungsberechtigung desjenen, der das Gebäude errichtet hat, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswertes des Gebäudes gegenüber dem Grundstückseigentümer. Ausnahme: der Eigentümer wird nicht Eigentümer an dem Gebäude, wenn dieses Gebäude nur vorübergehend errichtet worden ist (Scheinbestandteil). Das ist dann der Fall, wenn es sich lediglich um Gebäude handelt, das wieder problemlos abtransportiert werden kann. Der Grundstückeigentümer wird auch dann nicht Eigentümer, wenn das Gebäude aufgrund eines Erbbaurechts oder anderen Grunddienstbarkeit auf dem fremden Boden errichtet worden ist (§ 95 Abs. 1 S. 2, S. 1 BGB). In diesem Fall gehört dieses Gebäude nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks und wird damit auch nicht Eigentum des Grundstücksbesitzers. Auch in diesen Fällen ist nach Beendigung des Erbrechtsvertrages (in der Regel 99 Jahre) eine Entschädigung zu zahlen, wenn der Bauer des Gebäudes das Grundstück mit Gebäude an den Eigentümer zurückgibt.
Kann ich meine Datsche oder Garage verkaufen?
In diesem Fall steht dem Dritten ein Eigentum an dem Gebäude nicht zu. Wird einem Interessenten eine Garage oder ein Bungalow, die auf Pachtland stehen, verkauft, dann hat der Käufer das Recht, die Auflösung eines solchen Vertrages zu verlangen. Der Käufer kann dann auch die Herausgabe des Kaufpreises geltend machen und gegebenfalls Schadensersatz verlangen (s.a. Musterfall Kanzlei Kopinski).
Was steht eigentlich im Schuldrechtsanpassungsgesetz?
Die hier infrage stehenden Fragen betreffen die Kündigungen von Datschen/ Bungalows und Garagen auf Pachtland, die noch zu DDR-Zeiten rechtmäßig, d. h. mit Einwilligung des
Grundstückseigentümers, errichtet worden sind. Das ist eine wichtige Voraussetzung. Gebäude, die nach dem 3.10.1990 errichtet worden sind, fallen nicht unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Für die gilt immer noch oder schon wieder das BGB-Recht (§§ 987 ff.)
Das Gesetz besagt, dass den Nutzern bei der Beendigung des Vertrages eine Entschädigung für errichtete Bauwerke und Anlagen zustehen.
Was ist meine Garage Wert?
Grundsätzlich beträgt der Wert einer Garage ca. 5.000,00 bis 8.000,00 EUR. Ungenutzte, verfallene oder schlecht erhaltene Garagen dürfen lediglich einen Wert von 1.500,00 bis 3.000,00 EUR haben.
Bei Bungalows ist der Wert etwas höher. Sind die Bungalows gut genutzt, gut instandgesetzt und haben eine gute Lage, dann kann der Wert für eine solche Datsche bis zu 30.000,00 EUR und mehr betragen.
Bei Datschen, die über einen längeren Zeitraum nicht mehr genutzt worden sind, nicht instandgehalten worden sind, beträgt der Wert in der Regel 8.000,00 EUR.
Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass gegebenenfalls auch der Wert des Grundstücks erheblich gestiegen ist. Denn ursprünglich handelte sich z.B. um Weidefläche oder Wald, der zuvor nicht als Erholungsgrundstück genutzt werden konnte. In solchen Fällen dürfte es vernünftiger sein, sich auf den Wert der Steigerung des Grundstückes zu beziehen.
Wer muss die Grundsteuer für das Datschengrundstück oder für die Garage bezahlen?
Die Grundsteuer für die Garagen und Datschen zahlt grundsätzlich der Eigentümer. Diese Grundsteuer kann der Eigentümer aber als Nebenkosten auf die Pächter abwälzen.
Wer bestimmt den Wert für meine Garage?
Je größer die Garage ist, desto höher kann die Monatsmiete liegen. Je besser die bauliche Qualität ist, desto höher kann ebenfalls der Wert sein. In der Regel kann man dabei vergleichen, wie hoch der Kaufpreis für Garagen in der Umgebung oder auch in anderen Grundstücken ist. Man kann auch einen Gutachter zu Rate ziehen. Dieser legt aber auch nur die Verkaufspreise für Garagen / Bungalowgrundstücke zugrunde, die in den letzten fünf Jahren erzielt worden sind. Dafür gibt es in jeder größeren Stadt einen sogenannten Gutachterausschuss, dem die Gutachter der Stadt angehören und die auf dieser Basis eine Grundlage bilden können für die Ermittlung des Wertes und der Höhe des Gutachtens.
Grundsätzlich gilt aber immer noch: Das Angebot regelt die Nachfrage.
Kann ich meine DDR-Garage einfach verkaufen?
Die Garage ist mit dem Grundstück verbunden (§ 94 BGB). Das Eigentum an der Garage ist an den Grundstückseigentümer gefallen. Die Garage kann als Eigentum nicht weiter übertragen werden. Es kommt zu keiner Veränderung der Eigentumsverhältnisse. Der Käufer muss darauf hingewiesen werden, dass er lediglich einen Pachtvertrag über das Garagengrundstück mit einer Garage übernimmt. Einen solchen Pachtvertrag muss grundsätzlich der Eigentümer (Stadt oder Privater) genehmigen. Der Kaufpreis für die Übertragung der Garage richtet sich danach, welchem Zustand die Aufbauten der Garage noch vorhanden sind. Man sollte auch danach fragen, ob gegebenenfalls auf dem Grundstück, auf dem das Gebäude gerade steht, gegebenenfalls von der öffentlichen Hand (Stadt oder Gemeinde) Investitionen in Form von Straßen oder neuen Gebäuden geleistet werden sollen. Dann besteht nämlich ein Recht zur sofortigen Aufkündigung des Vertragsverhältnisses. Das wäre natürlich schlecht für einen Käufer, der nach drei Jahren sein Gebäude wieder (unter Umständen entschädigungslos) abgeben muss.
Muss ich die Abrisskosten für meine Garage bezahlen?
Mit Ablauf des 31.12.2022 sind die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht mehr anwendbar. Ab diesem Zeitpunkt spielt es keine Rolle mehr, ob der Nutzer oder der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis kündigt. Der Nutzer wäre in jedem Fall für die vollständigen Abrisskosten verantwortlich und müsste den Abriss auch selbst in die Wege leiten. Sinnvoller wäre es, den Vertrag nicht weiter zu verlängern. In diesem Fall sind von dem Eigentümer für den Mehrwert des Grundstückes und für die Aufbauten und Anpflanzungen Wertersatzansprüche zu leisten.
Kann ich die Abrisskosten von der Steuer absetzen?
Der Restwert eines abgerissenen Gebäudes kann nur nachträglich als Werbekosten geltend gemacht werden, wenn an dessen Stelle ein Neubau entsteht. Zu den Abrisskosten gehören die unmittelbaren Abbrucharbeiten, aber auch die Kosten für die getrennte Sammlung von Bauabfällen, deren Entsorgung, Recycling und Abtransport etc.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Ludwig Kopinski
Rechtsanwalt
