Im Mietrecht tätige Rechtsanwälte wissen: selbst in einem einmal guten Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass irgendwann Probleme auftreten. Was oft als kleiner Streit beginnt, kann für Mieter und Vermieter am Ende sehr belastend werden. Im schlechtesten Fall führen Probleme und Streit im Mietverhältnis am Ende zu dessen Beendigung.

Über die Beendigung eines Mietverhältnisses

Möchten Vermieter ein Mietverhältnis beenden, so stellen sie zumeist schnell fest, dass das gar nicht so einfach ist. Es reicht zum Beispiel nicht aus, dass der Mieter und Vermieter einfach nicht mehr miteinander auskommen. Es gilt im deutschen Recht der Grundsatz "pacta sunt servanda", also: Verträge sind einzuhalten. Dieses Prinzip der Vertragstreue führt dazu, dass es für die Vertragsbeendigung im Regelfall einen Grund braucht. Wenn allerdings ein Grund zur Beendigung besteht, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Der Beitrag befasst sich mit der fristlosen Kündigung und soll einen Überblick geben. Sofern Sie mehr über die ordentliche Kündigung erfahren wollen, soll an dieser Stelle nur darauf hingewiesen werden, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Erforderlich ist hier immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Nach der gesetzlichen Regelung liegt das berechtige Interesse jedenfalls dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen will.

Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist die außerordentliche fristlose Kündigung geregelt in §§ 543, 569 BGB. Die gesetzliche Regelung besagt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine Aufzählung einiger wichtiger Kündigungsgründe findet sich in Absatz 2 der Vorschrift. Der häufigste Kündigungsgrund ist dabei erfahrungsgemäß der, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.

Es gibt aber noch unzählige andere Gründe für eine fristlose Kündigung. Als Beispiel sei hier die Begehung einer Straftat des Mieters gegenüber dem Vermieter genannt. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann aber z.B. auch daraus folgen, wenn ein Mieter ständig den Hausfrieden stört.

Ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Anzumerken ist hier, dass nicht jedes Fehlverhalten sofort die fristlose Kündigung des Mieters nach sich ziehen kann. So gibt es durchaus Fälle, in denen erst eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, bevor eine fristlose Kündigung möglich ist. Nicht immer ist eine solche Abmahnung nötig: wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat die Prüfung des Sachverhalts ergeben, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, so müssen einige Formvorschriften eingehalten werden. Die Kündigung muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen, also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Der Vermieter kann sich bei Ausspruch der Kündigung durch einen Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) vertreten lassen, er muss dann aber eine schriftliche Vollmacht erteilen, die mit der Kündigung vorgelegt werden muss. Ohne Vorlage einer Original-Vollmacht kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Beispiel / Muster einer fristlosen Kündigung

Der Aufbau einer fristlosen Kündigung kann anhand des nachfolgenden Musters veranschaulicht werden:

"Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift"

Das obige Muster ist als solches zu verstehen und muss selbstverständlich für den jeweiligen Einzelfall angepasst werden. Das vorstehende Muster soll und kann auch keine anwaltliche Beratung im Einzelfall ersetzen. Vor Ausspruch einer Kündigung ist eine solche dringend anzuraten.

Zum Zugang einer fristlosen Kündigung

Der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter ist Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der (fristlosen) Kündigung handelt es sich um eine sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine solche muss der anderen Partei zugehen. Empfehlenswert ist es daher in der Praxis, den Zugang der Kündigung zu dokumentieren. Sollten Sie die Kündigung dem Mieter persönlich übergeben, so ist eine Empfangsquittung ein guter Weg. Es wäre aber auch möglich, per Bote zuzustellen oder unter Zeugen die Kündigung in den Briefkasten zu werfen.

Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?

Wie oben erläutert führt bereits der Zugang der Kündigung beim Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Räumungsfrist sollte dem Mieter allerdings trotzdem gegeben werden. Die Räumungsfrist sollte angemessen sein. Sie richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Angemessen wird in den meisten Fällen eine Frist zwischen 2 und 4 Wochen sein.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Leider kommt es recht oft vor, dass Meter trotz der fristlosen Kündigung keine Anstalten machen, auszuziehen. Der Vermieter muss sich dann richtig verhalten und darf auf keinen Fall den Mieter selbst vor die Tür setzen. Der Vermieter muss in diesem Fall vielmehr eine Räumungsklage erheben und ein Urteil erstreiten. Ein solches Räumungsurteil kann nötigenfalls auch zwangsvollstreckt werden.

Für Vermieter ist es daher wichtig zu wissen, mit welchem Zeitaufwand und mit welchen Kosten in diesem Fall zu rechnen ist. Es wird dabei davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Soll ein gerichtliches Verfahren beginnen, so ist es zunächst einmal erforderlich, dass der Gerichtskostenvorschuss einbezahlt wird. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses kann aus dem sogenannten Streitwert ermittelt werden. Der Streitwert wird auch zu Grunde gelegt, wenn die Gebühren des Rechtsanwalts berechnet werden. Maßgeblich für die Bemessung des Streitwerts ist bei einer Räumungsklage die Jahresmiete. Sobald der Streitwert ermittelt worden ist, können anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnommen werden. Es ist zudem empfehlenswert, das Verfahrenskostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) zu berechnen. Nur bei Kenntnis des Kostenrisikos kann die Vorgehensweise im Einzelfall auch wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls angepasst werden.

Weil die Kosten vor diesem Hintergrund immer nur für den Einzelfall ermittelt werden, kann hier keine allgemeine Kostenauskunft erteilt werden. Es kann allerdings ohne weiteres festgestellt werden, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Es kann für Vermieter daher sinnvoll sein, eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abzusschließen.

Zu ergänzen ist an dieser Stelle: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Ist die Kündigung berechtigt gewesen und hat der Vermieter seine Klage gewonnen, dann erwirbt der Vermieter auch einen Anspruch auf Erstattung aller angefallenen Verfahrenskosten gegen den Mieter. Am Ende des Gerichtsverfahrens gibt es im Idealfall das Räumungsurteil und einen Kostenfestsetzungsbeschluss. Beides sind Titel, die jeweils 30 Jahre lang vollstreckbar sind. Bedeutung hat das vor allem mit Blick auf die Kostenerstattung, die in der Praxis oft erst nach der Räumung der Wohnung angestrebt wird.

Nicht nur den Kosten, sondern auch der Verfahrenslaufzeit kommt eine hohe Bedeutung zu. Es ist durchaus möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell durchlaufen werden kann. Der wohl bekannteste Weg ist der, dass der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Bei dieser Variante wird nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegen. Gleichzeitig ist es so, dass (sollte es nicht zu einem Versäumnisurteil kommen und das Verfahren vollständig durchgeführt werden müssen) durchaus ein Jahr pro Instanz vergehen kann. Beeinflusst wird die Verfahrensdauer vor allem von der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Wie geht es nach dem Urteil weiter?

Auch in diesem Fall darf der Vermieter nicht einfach selbst tätig werden, sondern er muss einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Nach Erteilung des Räumungsauftrags kümmert sich der Gerichtsvollzieher um die Räumung. Leider ist auch die Zwangsvollstereckung nicht frei von Kosten. Hier fallen Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers an, außerdem ergeben sich Kosten in Abhängigkeit der Wohnungsgröße z.B. für die Beauftragung eines Entrümpelungs- oder Umzugsunternehmens. Auch in der Zwangsvollstreckung gibt es aber Wege, die Kosten zu beeinflussen. Ein oft genutzter Weg ist die sogenannte Berliner Räumung. Die Kostenreduzierung folgt in diesem Fall daraus, dass keine vollständige Räumung der Wohnung erfolgt, sondern es werden nur der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Dies ist ein recht eleganter Weg, damit der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung erhält. Darüber hinaus wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten bei einem Vorgehen nach dem Berliner Modell sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Beauftragung eines Rechtsanwalts

Die Erfahrung zeigt, dass es die "einfache" Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nicht gibt. Nahezu immer werden Rechtsfragen aufgeworfen, die nur ein Fachmann beantworten kann. Das gilt umso mehr, als dass Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren viel Zeit und Geld kosten können. Es ist daher notwendig, frühzeitig die Rechtslage zu kennen und dann im Einzelfall richtig vorzugehen.

Wenn auch Sie Probleme mit einem Mieter haben und eine Kündigung ins Auge fassen wollen, so beraten wir Sie gerne. Es bietet sich in jedem Fall eine erste Einschätzung der Angelegenheit mittels einer Eirstberatung an, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Als Beispiel sei hier die Möglichkeit genannt, dass Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Wir freuen uns, wenn wir Ihnen in Ihrer Angelegenheit helfen dürfen und beraten Sie daher gerne.