Offene Immobilienfonds im Blickpunkt: Risiken, Misstrauen und versteckte Kosten

Offene Immobilienfonds sind seit Jahren ein absolutes Schwergewicht in den Depots privater Anleger, immerhin wurden alleine in Deutschland insgesamt EUR 125 Mrd. in offene Immobi­lienfonds investiert. Viele Anleger sehen dies als sehr sichere Anlageform zur Ergänzung ihrer Altersvorsorge.

Wie allerdings ein von der Bürgerbewegung Finanzwende e.V. in Auftrag gegebenes Gutach­ten, angefertigt von Stefan Loipfinger von „investmentcheck.de“, zeigt, sind die Probleme be­sorgniserregend und sollten die Finanzaufsicht auf den Plan rufen. Die wichtigsten Ergebnisse kurz zusammengefasst:

Systematische Fehlberatungen 

Statt den Kauf von Fondsanteilen über die Börsen und Handelsplätze zu empfehlen, wurde und wird von Banken und Sparkassen trotz des oft deutlich höheren Preises zu einem Kauf über die Fondsgesellschaften geraten. Immerhin stellen die vier größten Anbieter (Deka, Union, Commerz Real und DWS) mehr als 80 % des Gesamtmarktes dar. Dies schädigt nicht nur die Käufer, es führt auch zu hohen Kursabschlägen an den Handelsplätzen.

Vom Fondsmanagement werden diese Praktiken zumeist geduldet, teilweise sogar gefördert, um weiteres Kapital in den Fonds zu binden.

Allein im Zeitraum 01.10.2021 bis 31.03.2024 kauften mehrere 100.000 Anleger bei den 10 größten Fonds Anteile im Wert von EUR 11,4 Mrd. über die jeweilige Fondsgesellschaft. Nach Angaben von Herrn Loipfinger lässt sich der Schaden hierbei auf EUR 1,2 Mrd. beziffern, wo­bei die Genossenschaftsgruppe mit EUR 0,52 Mrd. und die S-Finanzgruppe mit EUR 0,49 Mrd. die größten Schäden bei ihren Kunden produzierten.

Hohe Risiken bei zu geringen Chancen

Jede sinnvolle Kapitalanlage, zumal als sichere Altersvorsorge gedacht, muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen Chancen und Risiken aufweisen. Offene Immobilienfonds mit einer emp­fohlenen Haltedauer von vier oder fünf Jahren müssen also eine Überrendite auf Staatsanlei­hen mit einer entsprechenden Restlaufzeit bieten. Aktuell liegt die Rendite auf Staatsanleihen mit einer Restlaufzeit bei 2,5 %.

Derzeit zeigen allerdings sämtliche 10 untersuchten offenen Immobilienfonds eine Rendi­techance unterhalb oder auf Höhe der Renditen für Staatsanleihen. Konkret werden Renditen zwischen 0,3 % und 2,5 in Aussicht gestellt.. Diese Mindererträge  sowie fehlende Risikoauf­schläge zu sicheren Renditen aus Staatsanleihen sprechen klar gegen ein entsprechendes Investment in diese Anlageklasse.

Es werden noch zahlreiche weitere Risiken bzw. Ungereimtheiten aufgezeigt, wie z.B. merkwürdige Bewertungsveränderungen: trotz sinkender Immobilienpreise haben in den letz­ten beiden Geschäftsjahren die 10 größten Fonds ihre Immobilien um insgesamt 1,6 Milliarden aufgewertet.

Hohe Kostenbelastungen führen zudem zu den unbefriedigenden Renditechancen. Darüber hinaus wird die Fehlaufklärung über Risiken bemängelt.

Insbesondere die Fehlaufklärung über die Risiken zeigt wieder einmal, dass beim Verkauf sol­cher Fondsanteile überhaupt nichts aus der Vergangenheit gelernt worden ist. Offene Immo­bilienfonds müssen wie andere Investmentprodukte eine Risikoeinstufung zeigen, damit Anle­ger diesbezüglich Vergleiche zwischen verschiedenen Anlageklassen und -produkten vorneh­men können. In den Basisinformationsblättern ist hierzu eine 7-stufige Einschätzung abzuge­ben, die von 1 (sehr sicher) bis 7 (hohes Risiko) reichen.

Nicht nur die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, sondern auch zahlreiche Gerichte sind der Auffassung, dass die meist bei 1 oder 2 liegenden Risikoeinstufungen gegen geltende gesetzliche Bestimmungen verstoßen, zumal bei einer Einstufung in Risiko Klasse 1 oder 2 eine monatliche Bewertung der Immobilien erforderlich wäre.

Zudem entsprechen sie oftmals nicht den Vorstellungen der Anleger.

Nach alledem warnen wir vor einer Investition in offene Immobilienfonds, zumal wenn sie aus­drücklich nur eine sichere Anlage zur Ergänzung Ihrer Altersvorsorge wünschen.

Für eine erste Vorprüfung Ihrer etwaigen Ansprüche stehen wir selbstverständlich zur Verfü­gung.

Patrick M. Zagni

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Erbrecht

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht