(English Version below ) 

Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB 

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außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs § 543 Abs. 1 S. 1 BGB

Es können sich immer wieder Umstände ergeben, die zu einer Kündigung des Wohnraummietverhältnisses führen. Diese sind mannigfaltig und können sowohl im Verhalten des Mieters als auch des Vermieters liegen. 

Dieser Artikel soll die Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie die außerordentliche Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges beleuchten. In letzterem Fall liegt ein besonderes Augenmerk auf der sog. Schonfrist. 

I. Kündigung wegen Eigenbedarfs

1. Was ist die Eigenbedarfskündigung? 

Im Verhältnis zum Vermieter wird der Mieter vom deutschen Gesetzgeber im Wohnraummietrecht als besonders schutzwürdig angesehen: Aus diesem Grund sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eine Vielzahl von Regelungen enthalten, die die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters unter strenge Voraussetzungen setzen. 

Maßgebliche Vorschrift für die ordentliche Kündigung (unter die auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs fällt), ist § 573 Abs. 1 BGB. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur Kündigen „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Ein solches besonderes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 

2. Wann kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden? 

Aufgrund der bereits genannten, besonderen Schutzwürdigkeit des Wohnraummieters im deutschen Recht sind an die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung hohe Anforderungen zu stellen. Diese sind im Einzelnen: 

a) Vermieter = natürliche Person 

Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich nur derjenige aussprechen, bei dem es sich um eine natürliche Person handelt. Der Grund: Das Pendant zu natürlichen Personen, die sog. juristischen Personen, können schon unter tatsächlichen Gesichtspunkten nicht „wohnen“ oder eine „Familie aufnehmen“, was höchstrichterlich durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2007 entschieden wurde. Damit kann ein Unternehmen, das eine Immobilie vermietet (beispielsweise eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH, eine Aktiengesellschaft, AG, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR, eine Kommanditgesellschaft, KG, oder eine offene Handelsgesellschaft, OHG, nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. 

b) Tatsächliches Benötigen der Wohnung durch den Vermieter 

Weitere Voraussetzung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung ist, dass er Vermieter die Wohnung vernünftigerweise tatsächlich benötigt: Ausreichend ist nicht, dass er lediglich in ferner Zukunft in die Wohnung ziehen möchte oder sie beispielsweise nur als Zweitwohnung beansprucht: In dieser Situation ist der Vermieter nämlich nicht schutzwürdig. 

c) Private Nutzung 

Außerdem ist für eine Eigenbedarfskündigung erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung für private Zwecke nutzen möchte; eine Nutzung als Büro- oder Lagerräume ist indes nicht ausreichend. 

d) Nutzung durch Angehörige der Familie 

Sofern der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt, so kann er die Eigenbedarfskündigung jedoch auch darauf stützen, dass Angehörige seiner Familie die Wohnung benötigen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BGB. 

Wer konkret als Familienangehöriger anzusehen ist, wird vom deutschen Gesetzgeber im Mietrecht nicht ausdrücklich definiert. Allerdings haben sich in der Vergangenheit schon eine Vielzahl von Gerichtsverfahren um diese Frage gedreht, sodass die Rechtsprechung diese Frage zu weiten Teilen beantwortet hat. Demnach sind folgende Personen als Angehörige der Familie gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BGB anzusehen: 

Eigene Kinder, Eltern, Großeltern, Geschwister, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, im Einzelfall sogar die Schwiegereltern. 

Eine weitere Fallgruppe bilden solche Personen, die dem Vermieter weniger nahe stehen. Hierzu zählen insbesondere Onkel und Tanten, Stiefkinder, Neffen und Nichten, Cousins und Cousinen. Allein diese „familiäre Verbundenheit“ reicht für die Eigenbedarfskündigung bei diesen Fallgruppen aber noch nicht aus: Es muss stattdessen ein enger sozialer Kontakt zum Vermieter bestehen, sodass eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. 

e) Wohnbedarf von Haushaltsangehörigen

Zu guter Letzt ist eine Eigenbedarfskündigung auch aufgrund Wohnbedarfs von Haushaltsangehörigen möglich, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 3 BGB. Auch diese Fallgruppe wurde vom Gesetzgeber nicht näher definiert. Nach gefestigter Rechtsprechung zählen hierzu jedoch insbesondere Haus- und Pflegepersonal, sofern es dauerhaft in den Haushalt aufgenommen werden soll. 

3. Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung? 

Welche Fristen für die Eigenbedarfskündigung gelten, ist in § 573c BGB normiert. Die Kündigungsfrist ist abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Sind seit Überlassung der Mietwohnung bis zu 5 Jahre vergangen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Zwischen 5 und 8 Jahren beträgt die Frist stattdessen 6 Monate. Ab einer Dauer von mehr als 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate auf insgesamt 9 Monate. 

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II. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

1. Was ist die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs? 

Neben der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung steht dem Vermieter unter besonderen Umständen noch ein weiteres Kündigungsrecht zu: Die außerordentliche Kündigung. Diese kann er nur aus „wichtigem Grund“ erklären, § 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein solcher wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt bei der außerordentlichen Kündigung 2 Wochen. 

2. Einschränkung des außerordentlichen Kündigungsrechts durch Schonfrist 

Die allgemein mieterfreundliche Ausrichtung des deutschen Mietrechts zeigt sich auch im Bereich der außerordentlichen Kündigung: Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wird die außerordentliche Kündigung nämlich unwirksam, wenn der Mieter bis spätestens zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (d.h. Zustellung einer Klage an den Kläger) die gesamte rückständige Miete begleicht. Sofern der Vermieter also nicht auch die ordentliche Kündigung erklärt, endet das Mietverhältnis nicht. Dennoch sollte der Mieter diese Fristen nicht ausreizen und stets versuchen, die Mietzahlungen fristgerecht zu bewirken, um einer gerichtlichen Auseinandersetzung aus dem Weg zu gehen. 

Zu beachten ist außerdem, dass der Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung nur alle zwei Jahre die Möglichkeit hat, von der Schonfrist Gebrauch zu machen.