Einführung in das spanische Immobilienrecht

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien sind ausländische Interessenten oft mit Unsicherheiten konfrontiert, da sie sich in einer ihnen fremden Rechtsordnung bewegen. Das spanische Immobilienrecht findet auf alle in Spanien gelegenen Immobilien Anwendung. Es ist daher ratsam, frühzeitig einen spanischen Rechtsanwalt einzuschalten – sowohl beim Erwerb von privaten (wie einer Ferienwohnung oder einem Haus) als auch gewerblichen Immobilien (wie einem Geschäftslokal, einem Büro oder einer Lagerhalle). Anders als der Notar stellt ein Anwalt sicher, dass die Immobilie lastenfrei übertragen und der Kaufpreis korrekt gezahlt wird. Denn Notare in Spanien überwachen hauptsächlich die Einhaltung der gesetzlichen Formalitäten und haften nicht für die rechtlichen Fragen des Immobilienkaufs. Die Unterstützung eines Anwalts ist daher unerlässlich, um Risiken zu minimieren und die eigenen Interessen als Käufer bzw. Verkäufer zu schützen.

1. Spanisches Immobilienrecht – Behördliche und vertragliche Aspekte des Immobilienkaufs

Unsere Rechtsberatung umfasst die Prüfung des Kaufobjekts durch Einsichtnahme in das Grundbuch und das Kataster sowie die Prüfung auf baurechtliche Lasten oder weiterer möglichen Belastung, etwa durch das spanische Küstengesetz.

Bei Bedarf erstellen wir vor dem Kaufabschluss einen verbindlichen, privatschriftlichen Vorvertrag, der häufig eine Strafklausel für den Fall der Nichterfüllung enthält. Ferner gestalten wir den notariellen Kaufvertrag entsprechend der individuellen Situation. Dabei werden insbesondere steuerliche, erbrechtliche und familienrechtliche Aspekte berücksichtigt. Zudem begleiten wir unsere Mandanten zur notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages, um den ordnungsgemäßen Übergang des Eigentums und die vollständige Kaufpreiszahlung sicherzustellen.

Unsere Kanzlei verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der grenzüberschreitenden Beratung im deutsch-spanischen Immobilienrecht und wird von der deutschen Außenhandelskammer und dem Generalkonsulat empfohlen.

2. Spanisches Immobilienrecht – Handlungen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags

In Spanien ist es gesetzlich gestattet und auch üblich, vor dem notariellen Kaufvertrag einen privatschriftlichen Vertrag (sog. contrato privado de compraventa) abzuschließen.

Eine solche Vereinbarung, welche die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich regelt, entfaltet daher volle rechtliche Bindungswirkung. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung nur mündlich geschlossen wurde. Schon vor Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags, der häufig fälschlicherweise als Vorvertrag bezeichnet wird, sollte mangels fehlender notarieller Belehrung der Kaufinteressent einen spanischen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Dies gilt umso mehr, wenn im Privatvertrag bestimmte Gewährleistungen o.Ä. vereinbart werden.

Ferner ist auch möglich, vor dem privatschriftlichen und dem notariellen Kaufvertrag einen privatschriftlichen Vertrag mit Strafklausel oder Pönale zu schließen (sog. precontrato de compra-venta con arras o señal; vgl. Art. 1454 Código Civil). Inhalt dieses Vorvertrags kann etwa die Festlegung eines bestimmten zeitlichen Rahmens sein, in welchem die Eigentumsübertragung vorgenommen werden soll. Bis zu diesem Zeitpunkt kann dann z.B. die Finanzierung geregelt, die Belastung des Grundstücks geklärt oder nötige Nachweise beschafft werden. Auch kann eine Strafzahlung vereinbart werden, für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Üblich sind hier Beträge i.H.v. 10 % bis 20 % der Kaufpreissumme.

Haben die Parteien schon einen privatschriftlichen Kaufvertrag geschlossen, dient die notarielle Beurkundung (sog. Escritura de Compra-Venta) in erster Linie zur Absicherung des Käufers gegenüber Dritten (Gutglaubensschutz und Verhinderung Doppelverkauf). Eine Eintragung in das Eigentumsregister (sog. Registro de la Propiedad) kann nämlich nur mit einer solchen notariellen Urkunde erfolgen. Anders als im deutschen Recht erfolgt keine Auflassung. Der Eigentumserwerb ist mit Einräumung des Besitzes, mithin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung der Immobilie, vollzogen. Dies erfolgt regelmäßig durch Übergabe des Schlüssels.

Eine Besitzübergabe ist nicht nötig, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die Eintragung in das Grundbuch hat dann nur deklaratorische Wirkung.

Im Folgenden werden die wichtigsten Arbeitsschritte vor Abschluss eines spanischen Immobilienkaufvertrags aufgelistet:

– Eintragung im Grundbuch (in Spanien heißt dies Eigentumsregister, übersetzt Registro de la Propiedad) mithilfe der Kaufurkunde (sog. Escritura Pública de Compraventa), ggf. Einholung eines Auszuges aus dem Grundbuch (sog. nota simple informativa), zur Feststellung der Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen (Hypotheken, Sicherungshypotheken, Dienstbarkeiten, steuerliche Lasten, Beschränkungen durch das spanische Küstengesetz, etc.), insbesondere auch der ordnungsgemäßen Eintragung sonstiger Anlagen (wie Schwimmbad, Garage, etc.)

– Nachweis über Zahlungen der Grundsteuer (sog. I.B.I. – Impuesto municipal sobre los Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre, wegen der Haftungssituation der Immobilie

– Bei Wohnungseigentum, Bestätigung des Verwalters, dass der Verkäufer sich mit den Umlagezahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem Laufenden befindet, wegen der Haftungssituation für Umlagerückstände; des Weiteren Einsichtnahme in die Satzung der Eigentümergemeinschaft und der letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Feststellung Renovierungsstau, etc.)

– Bei Neubauten Bestätigungen, dass sämtliche elektrische Arbeiten gesetzmäßig ausgeführt und der Anschluss an das Elektrizitätsnetz erfolgt ist (sog. Buletín de Instalaciones Electricas); des Weiteren Bestätigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (sog. Certificacíon de Final de Obra) sowie Vorlage der Zahlungen aus Versorgungsverträgen (Gas, Wasser, Strom)

– Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde (sog. Cédula de Habitabilidad) über die Geeignetheit der Immobilie als Wohnraum

– Bestätigung, dass die Immobilie nicht verpachtet oder vermietet ist

– Vorhandensein der spanischen Steueridentnummer (N.I.E.) auf Käufer- und Verkäuferseite als zwingende Beurkundungsvoraussetzung

– ggf. Vermessung bei unklaren Grenzverhältnissen und Grundstücksgrößen

3. Spanisches Immobilienrecht – Verteilung der Steuerlast

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits ein privatschriftlicher Vertrag die steuerlichen Folgen einer Immobilienveräußerung auslöst.

Bis zum 31.12.2006 musste der Verkäufer den Zugewinn zwischen An- und Verkauf einer Immobilie mit einem Satz von 35 % versteuern. Ab dem Steuerjahr 2007 gilt der reduzierte Steuersatz von 18 %. In diesem Zusammenhang ist eine Quellensteuer von 3 % auf den beurkundeten Kaufpreis vom Erwerber einzubehalten und für den Verkäufer an den spanischen Staat abzuführen.

Darüber hinaus wird aber auch eine oft nicht unerhebliche gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer zum Zeitpunkt des Verkaufes des Grundstückes erhoben (sog. Plusvalía Municipal). Zwar obliegt diese Zahlung dem Gesetz nach dem Verkäufer, häufig wird aber im Immobilienkaufvertrag der Käufer zur Zahlung verpflichtet.

Steuern auf den Kauf: Der Käufer trägt in jedem Falle die Grunderwerbsteuer, ggf. zusätzlich die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis.

Steuern auf den Verkauf: Beim Verkauf einer Immobilie durch in Spanien steuerlich nicht ansässige Personen fällt die spanische Einkommenssteuer (sog. IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) an. Diese wird ausgehend vom Wertzuwachs berechnet. Die Erklärung über den Veräußerungsgewinn ist im Wege der Selbstveranlagung binnen 4 Monaten zu erklären und auch einzuzahlen. Die Folgen des Verzugs können ganz erheblich sein.

Die gesetzlichen spanischen Regelungen zur Quellensteuer sind ebenso zu beachten, wie auch die Möglichkeit der Beitreibung eines nicht erklärten Veräußerungsgewinns durch das spanische Finanzamt in Deutschland.

Unbeschadet der spanischen Steuern auf den Gewinn beim Immobilienverkauf ist auch die deutsche Steuer bei der Veräußerung einer Spanien-Immobilie zu beachten. Denn nach den am 03.02.2011 unterzeichneten Änderungen des Deutsch-Spanischen-Doppelbesteuerungsabkommens wird die bisher geltende Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Zugewinne können mithin in beiden Staaten zur Besteuerung herangezogen werden, wobei im Wohnsitzstaat (Deutschland) die bereits im Belegenheitsstaat der Immobilie (Spanien) entrichtete Steuer angerechnet wird. Mithin kann es daher bei der Veräußerung einer spanischen Ferien-Immobilie in Deutschland zu einer Steuernachzahlung kommen. Aufgrund der Zusammenarbeit in steuerlichen Angelegenheiten besteht bei Nichterklärung ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Spekulationsfristen gelten hier nicht.

Steuern während des Immobilienbesitzes: Lebt ein Immobilieneigentümer nicht in Spanien, ist die Eigennutzung als fiktive Mieteinnahme zu sehen und zu versteuern. Einnahmen aufgrund einer Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind grundsätzlich mit 24 % zu versteuern. Die Grundsteuer (Immobiliensteuer, sog. IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) als Kommunalsteuer, wird ebenso wie die sogenannte Plusvalía unter Anwendung des Steuersatzes, welcher von der Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie festgelegt.

Diese Steuern entstehen grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem eine Neubauerklärung ihre Wirkungen entfaltet.

Des Weiteren fällt bei Überschreitung bestimmter Wertgrenzen zusätzlich eine Vermögenssteuer an. Die Autonomen Regionen können im Rahmen der Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) einen Freibetrag festlegen.

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bj