Wann sollte ich für meine Fotovoltaikanlage einen Gestattungsvertrag abschließen?


Durch die Energiewende wird die Installation von Fotovoltaikanlagen auf Hausdächer oder Freiflächen nunmehr massiv angeschoben. Wer nicht auf seinem eigenen Dach investiert, sondern auf einem, das einem anderen gehört, läuft das Risiko, dass die hohe Investition gefährdet wird, weil ihm die Nutzung der Dachfläche entzogen werden kann, oder unklar ist, wenn es zu Störungen kommt, z.B. Dachreparatur, Verschattung durch Bäume, Brand, etc Diese Risiken soll ein Gestattungsvertrag abfedern.


Was ist denn ein Gestattungsvertrag?


Gestattungsverträge sind nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Mit diesen Verträgen wird dem Anlagenbetreiber das Recht gegeben auf dem Dach eines anderen Eigentümers eine Fotovoltaikanlage zu betreiben. Bei einem Gestattungsvertrag handelt es sich nicht um einen typischen Mietvertrag. Denn bei der Miete wird eine Immobilie, ein Fahrzeug oder dergleichen überlassen und dafür Miete bezahlt. Beim Gestattungsvertrag gehört die Fotovoltaikanlage dem Anlagenbetreiber selbst, er möchte nur deren Nutzungsmöglichkeit dadurch absichern, dass er sich das Recht einräumen lässt die Anlage und alles was dazugehört auf dem Grundstück des anderen zu installieren und zu betreiben. Bei Freiflächen Solaranlagen kann dies der Anmietung eines Grundstücks sehr nahe kommen, bei Dachflächen liegt der Schwerpunkt nicht auf der Anmietung des Daches, sondern auf der Duldung der Fotovoltaikanlage.



Was regelt ein Gestattungsvertrag? 


Der Inhalt der Gestattungsverträge beinhaltet normalerweise Regelungen, wie


  • genaue Beschreibung der Anlage mit technischer Infrastruktur und Lageplan
  • Laufzeit des Vertrages
  • Versicherungsfragen
  • Mitwirkungsrechte und Pflichten
  • Vergütung
  • Schutz gegen Verschattung
  • Dachsanierung
  • Sonderregelungen für neu zu errichtende Anlagen
  • Rückbau bei Beendigung
  • Bestellung Dienstbarkeit
  • etc.


Warum reicht der Gestattungsvertrag alleine nicht aus?


Grundsätzlich gilt der Gestattungsvertrag nur zwischen den Vertragsparteien, die ihn abgeschlossen haben, also Anlagenbetreiber und Grundstück- oder Dacheigentümer.


Problematisch kann das werden, wenn die betreffende Immobilie nach Abschluss des Gestattungsvertrags den Eigentümer wechselt, z.B. beim Verkauf oder bei Erbfällen. Zwar kann im Gestattungsvertrag eine Klausel enthalten sein, wonach die Vertragsparteien die Regelungen auch einem Rechtsnachfolger aufzuerlegen haben. Dies führt allerdings nicht in allen Fällen dazu, dass ein solcher Rechtsübergang dann auch tatsächlich vom anderen "automatisch" durchgeführt wird.


Damit also auch bei einem Eigentümerwechsel dennoch eine rechtliche Absicherung besteht, dass die Fotovoltaikanlage auf diesem Grundstück oder Dach weiterhin betrieben werden darf, kann die im Gestattungsvertrag enthaltene Duldungsverpflichtung für den Grundstückseigentümer zugunsten des Anlagenbetreibers durch eine Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen und abgesichert werden. Die Dienstbarkeit ist notariell zu beurkunden. Dann übernimmt derjenige, der Eigentümer des Grundstücks oder Dachs wird, auch die entsprechende Verpflichtung, weil sie im Grundbuch abgesichert ist.


Welche typischen Fallkonstellationen sind betroffen?


Für Eigentümer eines Einfamilienhauses wird in der Regel kein Bedürfnis für einen Gestattungsvertrag bestehen, wenn der Grundstückseigentümer die Anlage selbst errichtet.


Anders kann dies aber schon sein, wenn zum Beispiel die vermögenden Eltern dem jungen Ehepaar die Anlage auf deren Haus nicht nur finanzieren sondern sogar selbst betreiben.


Häufig besteht bei Unternehmern Handlungsbedarf bei der Unternehmensnachfolge auf, da viele Unternehmer auf ihren Gewerbeimmobilien Fotovoltaikanlagen als Kapitalanlage installiert haben, um dadurch die Stromerträge ihre Altersversorgung aufzubessern. Wird nun der Betrieb mit Betriebsimmobilie an die nächste Generation weitergegeben, so wird häufig die Fotovoltaikanlage, die in der Regel steuerlich als eigener Gewerbebetrieb geführt wird, zurückbehalten. Spätestens dann sollte im Zusammenhang mit der Übergabe auch ein Gestattungsvertrag abgeschlossen werden mit entsprechender Absicherung im Grundbuch durch eine Dienstbarkeit.


Möglicherweise wird die Energiewende auch interessante Möglichkeiten für Kapitalanlagen für private Anleger mit sich bringen, z.B. Investition in Fotovoltaik oder Solarthermieanlagen auf Reihenhauszeilen oder Garagenanlagen. Die Konstellationen können hier sehr unterschiedlich sein und die energierechtlichen Möglichkeiten hängen dann auch stark davon ab, nach welchem Modell der Strom verwendet wird, z.B. Eigenstromnutzung oder aber Netzeinspeisung, Stromverwendung für Allgemeinstrom in Miteigentümergemeinschaften. Momentan werde diese Modelle vor allen Dingen noch durch die komplizierten energierechtlichen Vorgaben erschwert.


Auch wenn vorstehend schwerpunktmäßig auf Fotovoltaikanlagen abgestellt wird, kommen diese natürlich in ähnlich gelagerten Bereichen ebenfalls in Betracht, zum Beispiel bei der Fernwärme oder auch überhaupt beim Betrieb von gemeinschaftlichen Heizungsanlagen, wie zum Beispiel Blockheizkraftwerken etc.


Bei Beratungsbedarf kommen Sie gerne auf uns zu.