Der Hausverkauf ist erfolgt. Der Verkäufer hat sein Haus in einem notariellen Kaufvertrag an den Käufer verkauft. Trotzdem kommt das Geld nicht beim Verkäufer an. Rechtsanwalt Stefan Dalmer erläutert die rechtlichen Hintergründe und zeigt auf, wie der Verkäufer seinen Zahlungsanspruch durchsetzen kann.


Hausverkauf – Wann die Zahlung erfolgen muss

Im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, wann die Zahlung beim Hausverkauf erfolgen muss. Darin gibt es Paragrafen, die Regelungen zum Kaufpreis und dessen Fälligkeit vorsehen. Meist sieht der Kaufvertrag ein kombiniertes System zur Bestimmung der Fälligkeit vor. Zunächst ist regelmäßig ein fixes Fälligkeitsdatum vorgesehen. Dies bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer ab diesem Datum die Zahlung verlangen kann. Vielmehr müssen daneben noch weitere im Kaufvertrag genannte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden, bevor der Kaufpreis beim Hausverkauf gezahlt werden muss. Diese weiteren Voraussetzungen sind zum Beispiel, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder dass für den Käufer eine Vormerkung eingetragen ist. Daher muss der Verkäufer prüfen, ob sämtliche Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Erst dann stellt der Notar den Kaufpreis fällig.

Merke: Der Eintritt des im Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsdatums reicht für sich genommen nicht aus, damit der Kaufpreis fällig wird. Es müssen sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.


Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde

Wenn der Käufer trotz Fälligkeit nicht bezahlt, kann der Verkäufer seinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung durchsetzen. Hierzu wird der Verkäufer regelmäßig einen Rechtsanwalt beauftragen, der den Käufer mit anwaltlichem Schreiben zur Zahlung auffordert. Bleibt auch dieser Schritt erfolglos, kann der Verkäufer die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde betreiben.

Es kommen bei dem Zahlungsanspruch verschiedene Optionen für die Zwangsvollstreckung in Betracht:

  • Der Verkäufer kann den Gerichtsvollzieher mit der Pfändung von Wertgegenständen beauftragen. Eine Sachpfändung ist dann interessant, wenn der Verkäufer weiß, dass der Käufer Wertgegenstände besitzt.
  • Weiterhin kann der Antrag auf Abgabe einer Vermögensauskunft gestellt werden, bei der der Käufer über seine Vermögenslage informieren muss.
  • In der Praxis sehr relevant ist auch die Forderungsvollstreckung. Hierbei werden Forderungen des Käufers gegen Dritte gepfändet und an den Verkäufer überwiesen. So kann der Verkäufer das Arbeitseinkommen des Käufers pfänden, aber auch Kontoguthaben.
  • Um herauszufinden, über welche Konten der Verkäufer verfügt, kann eine Kontoabfrage beantragt werden. Die mitgeteilten Konten können dann mittels einer Kontopfändung „dicht gemacht“ werden.
  • Wenn der Käufer bereits andere Immobilien besitzt, kann der Verkäufer auch die Immobiliarvollstreckung betreiben und die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung beantragen.

Mittels dieser Maßnahmen kann der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises Stück für Stück durchsetzen. Unter dem Druck der Zwangsvollstreckung findet sich häufig auch eine Lösung, mit der auch der Verkäufer gut leben kann. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Kaufvertrag gegen Zahlung einer Strafzahlung einvernehmlich aufgehoben wird.


Wohnung verkauft - Geld kommt nicht

Bei dem Wohnungsverkauf gilt im Grundsatz das vorstehend Gesagte. Beim Wohnungsverkauf verkauft der Verkäufer Wohnungseigentum. Dies ist vereinfacht gesagt der Anteil an einem Grundstück, welcher verbunden ist mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Wichtig ist, dass beim Wohnungsverkauf regelmäßig die Zahlungsvoraussetzung vorliegen muss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verkauf der Wohnung zustimmt. Erst mit der Zustimmung, die regelmäßig durch den Verwalter zu erteilen ist, wird der Kaufpreis fällig. Wenn das Geld nicht kommt, obwohl der Zahlungsanspruch fällig ist, kann der Verkäufer auch beim Wohnungsverkauf seinen Zahlungsanspruch durchsetzen.


Zahlt Ihr Käufer nicht? Rechtsanwalt Stefan Dalmer prüft Ihren notariellen Kaufvertrag und unterstützt Sie bei der Durchsetzung Ihres Anspruchs auf Kaufpreiszahlung.


Tiefergehende Informationen zum Thema finden sich hier: https://dalmer-law.de/services/haus-verkauft-geld-kommt-nicht/