So sichern Sie Ansprüche bei Zahlungsverzug
Zusammenfassung:
1. Fälligkeit prüfen:
Klären Sie anhand des notariell beurkundeten Kaufvertrags, ab wann der Kaufpreis tatsächlich zur Zahlung fällig wird. Häufig wird die Zahlung erst dann verlangt, wenn bestimmte Voraussetzungen – beispielsweise die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch – erfüllt sind. Üblicherweise versendet der Notar an den Käufer ein Schreiben, die sog. Fälligkeitsmitteilung.
2. Rechtliche Schritte im Zahlungsverzug:
Stellt sich heraus, dass der Käufer trotz Fälligkeit nicht zahlt, können Sie als Verkäufer entweder auf Erfüllung bestehen oder den Rücktritt vom Vertrag erklären. Zudem besteht häufig die Möglichkeit, Schadensersatz einschließlich Verzugszinsen zu fordern.
3. Präventive Maßnahmen:
Schon vor Abschluss des Kaufvertrags sollten Sie die finanzielle Zuverlässigkeit des Käufers genau unter die Lupe nehmen – etwa durch Einsicht in Bonitätsauskünfte und Finanzierungsbestätigungen. Zusätzlich empfiehlt es sich, vertragliche Klauseln zu vereinbaren, die eine schnelle Zwangsvollstreckung ermöglichen und ein Rücktrittsrecht absichern.
Im Einzelnen:
Beim Immobilienverkauf kann es trotz aller sorgfältigen Vorbereitung vorkommen, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht oder nur teilweise überweist. In einem solchen Fall ist es zunächst entscheidend, den vertraglich festgelegten Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit zu ermitteln. Oft hängt die Fälligkeit von bestimmten Bedingungen ab, wie der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Fehlt der entsprechende Hinweis oder ist der Zugang der Fälligkeitsmitteilung unklar, sollten Sie den Käufer unter Fristsetzung nochmals auffordern.
Befindet sich der Käufer im Zahlungsverzug, ergeben sich mehrere Handlungsoptionen:
- Durchsetzung der Zahlung:
Falls Ihr Kaufvertrag eine entsprechende Vollstreckungsklausel enthält, können Sie in der Regel schnell und ohne den Umweg über ein gerichtliches Verfahren Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Ist eine solche Klausel nicht enthalten, kann der Weg über eine Zahlungsklage notwendig werden – hier empfiehlt sich frühzeitige anwaltliche Unterstützung.
- Rückabwicklung des Kaufvertrags:
Unter Einhaltung der vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben haben Sie als Verkäufer auch die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Voraussetzung hierfür ist meist eine ordnungsgemäße Fristsetzung an den Käufer, sodass dieser noch einmal zur Zahlung angehalten wird. Mit wirksam erklärtem Rücktritt werden alle beiderseits erbrachten Leistungen rückabgewickelt – was insbesondere dann relevant wird, wenn bereits Teilleistungen erbracht wurden.
- Schadensersatzforderungen:
Sollten Ihnen durch den Zahlungsverzug finanzielle Nachteile entstanden sein, können Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis möglicherweise auch Schadensersatzansprüche geltend machen. Hierzu zählen insbesondere Verzugszinsen sowie weitere Schäden, die durch den Zahlungsverzug verursacht wurden.
Um solchen Schwierigkeiten bereits im Vorfeld entgegenzuwirken, ist es ratsam, bereits bei der Vertragsgestaltung Vorkehrungen zu treffen. Eine umfassende Bonitätsprüfung des Käufers, das Einholen von Finanzierungsbestätigungen und die Integration spezifischer Klauseln – etwa zur sofortigen Zwangsvollstreckung und zum Rücktrittsrecht – können dazu beitragen, das Risiko von Zahlungsausfällen signifikant zu reduzieren.
Ein Verkauf, bei dem der Käufer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt, kann erhebliche finanzielle und organisatorische Herausforderungen mit sich bringen. Es zahlt sich also aus, bereits im Vorfeld präventive Maßnahmen zu ergreifen und im Notfall konsequent auf Ihre vertraglichen Rechte zu pochen.
Rechtsanwalt Sebastian Weidner berät Sie kompetent im Immobilien- und Kaufvertragsrecht. Wenn Sie in einer vergleichbaren Situation Unterstützung benötigen, nehmen Sie gerne Kontakt auf. Gemeinsam finden wir die optimale Lösung, um Ihre Ansprüche durchzusetzen und Sie vor weiteren finanziellen Risiken zu schützen.
