Wir empfehlen Ihnen aus mehreren Gründen, bei einem Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht zu beauftragen.
Zunächst ist ein Notar in Spanien nicht für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Immobilie zuständig, sondern für die Rechtsmäßigkeit des Kaufgeschäftes. Notare bestätigen lediglich, dass beim Tag des Erwerbes, die Immobilie frei von Lasten und Belastungen ist, auf dem Laufendem mit der Zahlung von Steuern und dass die Inhaberschaft mit der des Verkäufers oder Verkäufer übereinstimmt. Notare müssen auch Geldwäschegesetze einhalten. Notare durchführen aber keine juristische Due Diligence, so dass sie unbedingt einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht brauchen, wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Immobilie komplett sicher zum Kauf ist.
Auch die Verhandlung von einem Preis ergeht oft über Anwälte, weil die alles über die Immobilie herausfinden, was Anlass zu einer Preisverhandlung, Summeneinbehälte, usw. sein kann.
Die gesamte Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Immobilie und vieler anderer Aspekte werden also am besten von einem Anwalt für Immobilienrecht in Spanien durchgeführt. Die städtebauliche Situation auf den Balearen ist beispielsweise so kompliziert, dass ein Nichtansässiger diese nicht durchblicken kann. Deshalb raten wir dringend dazu, einen ortskundigen Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht zu beauftragen, der über tiefgreifende Kenntnisse im Städtebau- und Zivilrecht auf den Balearen verfügt und eine gründliche Prüfung des Immobilienkaufvertrags durchführt.
In Spanien gibt es nationale Gesetze, zu denen bei jeder autonome Gemeinschaft weitere Gesetze hinzukommen. Zusätzlich hat jede Gemeinde ihre eigenen Vorschriften, sodass beim Hauskauf auf den Balearen zahlreiche Aspekte und Fallstricke zu berücksichtigen sind, die viel Erfahrung auf diesem Markt erfordern. Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung im spanischen Immobilienrecht und vermeiden Sie Fehler.
Einige von den Fragen, die unsere Mandanten häufig stellen, sind folgende:
Brauche ich einen Vorkaufsvertrag?
Sie können eine Immobilie ohne Vorkausfvertrag kaufen. Es wird hier auf den Balearen von "Optionskaufvertrag" oder "Kaufversprechen" gesprochen, d.h. "contrato de opción de compra"/"arras confirmatorias" oder "contrato de arras penitenciales".
Schon der Unterschied zwischen verschiedene Vertragsarten führt zur Verwirrung.
Es ist jedoch ratsam, einen Vorkaufsvertrag zu erstellen, in dem die Bedingungen für einen Kauf festgelegt werden. Zum Beispiel hat Ihr Anwalt dann Zeit, eine Due Diligence über die Immobilie zu machen. Es ist auch ratsam, wenn Sie eine Zeitspanne für eine Finanzierung brauchen.
Ein Vorkaufsvertrag sollte immer von Ihrem deutschsprachigen Anwalt für spanisches Immobilienrecht erstellt bzw. geprüft werden, bevor Sie den unterschreiben.
Was passiert, wenn eine Immobilie "außer Bestand" ist?
Wir sagen, dass eine Immobilie „außer Bestand“ ist, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die städtebaulich rechtswidrig ist und deren Frist zur Sanktionierung und Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit durch die Verwaltung verjährt ist. Beachten Sie hierbei, dass diese Verjährungsfrist derzeit nicht existiert.
Dies hat zur Folge, dass Sie dadurch keine eine Baugenehmigung erhalten können, solange die Rechtmäßigkeit des Grundstücks nicht wiederhergestellt ist, was in einigen Fällen gänzlich ausgeschlossen ist.
Wenn Sie das betreffende Grundstück ohne die erforderlichen Genehmigungen verändern, hat die Verwaltung wieder die Möglichkeit, rechtliche Schritte gegen das illegale Grundstück einzuleiten.
Kann ich ein Haus kaufen, ohne eine "cédula de habitabilidad" (Bewohnbarkeitsbescheinigung) erhalten zu haben?
Im Prinzip verlangt das Gesetz für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung Es ist jedoch gestattet, dass der Käufer auf diese Bescheinigung verzichtet. Diese Frage ist allerdings etwas komplizierter, da man wissen muss, wann man auf die Nutzungsbescheinigung verzichten kann und welche Folgen es hat, eine Immobilien ohne diese Bescheinigung zu erwerben.
Hierfür benötigen Sie unbedingt die Hilfe eines Anwalts für spanisches Immobilienrecht und oft auch eines Architekten, der mit dem Rechtsanwalt zusammenarbeitet. In der Vergangenheit verlangten viele Gemeinden keine „cédula de habitabilidad“. Wenn es keine Nutzungsbescheinigung gibt, kann man mit verschiedenen Instrumenten überprüfen, ob ein Gebäude rechtmäßig gebaut wurde. Zum Beispiel kann aus den Plänen, die in den Gemeindearchiven des Rathauses vorhanden sind, entnommen werden, ob die aktuellen Bauarbeiten dem entsprechen, was im Rathaus bescheinigt wurde. Ebenso kann der Anwalt Ihnen anhand von Fotos aus einem Archiv mitteilen, ob es Änderungen an der Bauausführung eines Gebäudes gegeben hat oder nicht.
Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, ein Anruf genügt!
