Nach wie vor ist die Türkei ein beliebtes Land für den Kauf einer Immobilie, sei es das Feriendomizil an der türkischen Riviera oder auch als Kapitalinvestition in den Großstädten, wie Istanbul. Gerade auch wegen dem enorm gestiegenen Wohnungsbau in der Türkei in den letzten Jahren, steigt die Zahl der auch deutschen Immobilienbesitzer stetig. Im Vergleich zu Deutschland, kann in guten Lagen, sei es in der Metropole Istanbul oder auch in den Ferienorten, die Immobilie über die Jahre erheblich an Wert gewinnen. Aus diesen und ähnlichen Gründen - wie die sehr guten klimatischen Verhältnisse in den Ferienorten - erwerben immer mehr Deutsche eine Immobilie in der Türkei. 

Grundsätzlich ist einem Immobilienkauf in der Türkei nichts einzuwenden. Doch der Kauf sollte, wie in jedem anderen Land auch, wohl überlegt und gut vorbereitet werden. Insbesondere beim Immobilienkauf sollte der deutsche Käufer die Rechtslage nicht mit der in Deutschland verwechseln, da sich diese von der in Deutschland gänzlich unterscheidet.

Wenn man eine Immobilie in der Türkei kaufen oder verkaufen möchte, ganz egal ob deutscher oder türkischer Staatsbürger, sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

  • Ein formgültiger und damit wirksamer Kaufvertrag zwischen den Parteien, der sog. Grundstückskaufvertrag („resmi senet"), wird im Grunde nur beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) abgeschlossen. Zwar kann ein "Vorkaufvertrag" bei einem Notar abgeschlossen werden, wobei dieser den Verkäufer grds. nicht daran hindert, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern, es sei denn dieser Vorgang bzw. Vertrag selbst, wird im Grundbuch eingetragen. Hinzu kommt, dass nach einer gesetzlichen Änderung seit Juli 2023 ein Immobilienkaufvertrag auch bei einem Notar abgeschlossen werden kann, wobei hier diverse Punkte zu beachten sind, die an dieser Stelle nicht vertieft werden. In der Praxis scheint jedenfalls diese Möglichkeit noch keine bedeutsame Rolle zu spielen. 
  • Wir empfehlen weiterhin den Gang zum Grundbuchamt und wenn man die Praxis dort nicht kennt, die Vertretung durch einen türkischen Kollegen.
  • Die Rechtslage in der Türkei darf nicht mit der deutschen Rechtspraxis verwechselt werden. Es ist daher dringend davon abzuraten, bei Abschluss eines etwaigen "Vorkaufvertrags" den Kaufpreis oder auch einen Teil des Kaufpreises an den Verkäufer zu bezahlen.
  • Die persönlichen Daten des Erwerbers und die Katasterunterlagen der Immobilie müssen beim Grundbuchamt eingereicht werden. Es ist auch ratsam, vor dem Gang zum Grundbuchamt eine Einsichtnahme im Grundbuch bezüglich etwaiger Lasten, Beschränkungen etc. der Immobilie vorzunehmen.
  • Erwerber und Verkäufer müssen vor dem Grundbuchamt, das sich am Ort der Immobilie befindet, erscheinen und den Verkaufsvorgang zum Protokoll erklären. Danach kann die Übertragung stattfinden. Eine Bevollmächtigung ist möglich. Die Vollmacht muss aber bei einem Notar öffentlich beurkundet werden. Dies kann auch vor dem Notar bei einem türkischen Konsulat in Deutschland erfolgen. Der Käufer erhält nach Abschluss aller Formalitäten vom Grundbuchamt einen entsprechenden Grundbuchauszug (Tapu Senedi).
  • Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das heißt, sowie in Deutschland braucht der Käufer nichts gegen sich gelten zu lassen, was nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Inhalt des Grundbuchs gilt im rechtsgeschäftlichen Verkehr als richtig und vollständig. Für jedes Grundstück bzw. für jede Eigentumswohnung gibt es eine Abteilung im Grundbuch, in der alles was die Immobilie betrifft, eingetragen ist.
  • Weiter sollte man sich nach einem Kauf wie in Deutschland wegen Wasser-, Stromversorgung, Gas etc. beim Energieversorger anmelden.
  • Als ausländischer Eigentümer einer Immobilie in der Türkei kann man diese selbstverständlich jederzeit weiterveräußern.
  • Für die Begründung und Übertragung dinglicher Rechte in der Türkei ist das türkische Recht ausschließlich maßgeblich. Es gilt das Belegenheitsprinzip.
  • Im Hinblick auf Streitigkeiten, die die Immobilie in der Türkei betreffen, ist das Gericht am Ort der Immobilie zuständig.

Im Ergebnis ist jedem Käufer gerade als Ortsunkundiger zu raten, möglichst kompetente, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Diese Hilfe können wir Ihnen bereits in Deutschland anbieten. Über unsere vielfältigen Kooperationen und langjähriger Erfahrung nun seit über 15 Jahren mit türkischen Kollegen in der Türkei, bieten wir nicht nur unabhängige rechtliche Unterstützung, sondern auch sonstige Recherchemöglichkeiten über die konkrete Immobilie vor Ort. Zuvor kann bspw. auch eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter erfolgen. Grundsätzlich ist es auch auf Wunsch möglich, die Vertretung oder auch die Begleitung des Käufers oder des Verkäufers durch einen unserer Kooperationsanwälte unmittelbar beim Grundbuchamt vor Ort zu ermöglichen. 

Rechtsanwalt Karaman