Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Kroatien zu kaufen, ist für viele deutschsprachige Käufer ein Traum – sei es als Feriendomizil, Alterswohnsitz oder Kapitalanlage. Damit dieser Traum nicht zum Albtraum wird, sollten Käufer vor dem Immobilienkauf in Kroatien einige rechtliche Besonderheiten kennen.

Nachfolgend erhalten Sie wichtige rechtliche Tipps, worauf beim Kauf einer Immobilie in Kroatien zu achten ist:

1. Eigentumsverhältnisse und Grundbuch prüfen
 Vor Vertragsabschluss sollte ein aktueller Grundbuchauszug (izvadak iz zemljišne knjige) eingeholt und von einem Anwalt geprüft werden. Nur so lässt sich klären, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, ob Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten etc.) bestehen und ob das Grundstück korrekt eingetragen ist.

2. Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung und Legalisation
 Bei bebauten Immobilien muss geprüft werden, ob eine Baugenehmigung (građevinska dozvola) und eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) vorliegen. Viele Objekte wurden im Rahmen einer „Legalisation“ nachträglich genehmigt – hier ist besonders wichtig zu prüfen, ob der tatsächliche bauliche Zustand mit dem genehmigten übereinstimmt. 

Wurde das Gebäude nachträglich im Rahmen eines Legalisierungsverfahrens genehmigt, ersetzt dieser Bescheid die beiden genannten Genehmigungen. Wichtig ist dann, dass der tatsächliche bauliche Zustand mit dem Inhalt der Legalisation übereinstimmt.

Auch bei formell genehmigten Objekten sollten Käufer sicherstellen, dass keine nachträglichen An- oder Umbauten vorgenommen wurden, die nicht gedeckt sind – etwa zusätzliche Stockwerke, Balkone oder Anbauten.

Unterschiede zwischen genehmigtem und tatsächlichem Zustand können zu Problemen bei der Nutzung, Vermietung oder beim späteren Verkauf führen.

3. Unbebaute Grundstücke – Widmung, Bebauungsplan & Küstenschutz
 Bei unbebauten Grundstücken ist entscheidend, ob laut Raumordnungsplan eine Bauwidmung (građevinsko zemljište) besteht. Nur dann – mit wenigen Ausnahmen – ist eine Bebauung überhaupt zulässig. Zu prüfen sind: die Widmung, ein eventuell bestehender Bebauungsplan (UPU), sowie allfällige baurechtliche Einschränkungen (zB. Küstenzone), wo eine Bebauung häufig stark eingeschränkt oder ausgeschlossen ist.

4. Immobilienkauf durch Ausländer – OIB und Rechte von EU-Bürgern
 EU-Bürger dürfen Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen wie kroatische Staatsbürger kaufen. Voraussetzung ist eine kroatische Steuer-Identifikationsnummer (OIB), die unkompliziert über den Anwalt beantragt werden kann.

5. Vorvertrag, Hauptvertrag und notarielle Beglaubigung
 Häufig wird zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen, in dem Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Bedingungen geregelt werden. Dieser ist bereits rechtlich verbindlich. Der Hauptvertrag muss in kroatischer Sprache abgefasst und notariell beglaubigt werden. Käufer sollten auf eine zweisprachige Version oder einen beeideten Dolmetscher bestehen, damit der Inhalt klar verständlich ist.

6. Zahlungssicherheit – Treuhandabwicklung
 Zur Absicherung ist eine Treuhandabwicklung über einen Anwalt oder Notar zu empfehlen. Das Geld wird erst freigegeben, wenn alle Voraussetzungen (z. B. lastenfreier Grundbuchstand) erfüllt sind. Direkte Zahlungen ohne Absicherung bergen erhebliche Risiken.

7. Kaufnebenkosten in Kroatien
 Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in der Regel 3 % Grunderwerbsteuer an sowie Notar-, Gerichtskosten und ggf. Dolmetscher- und Anwaltskosten. 

Fazit:
Ein Immobilienkauf in Kroatien kann eine ausgezeichnete Entscheidung sein – wenn man gut vorbereitet ist. Ein erfahrener Anwalt schützt Sie vor rechtlichen Fallstricken und sorgt für einen sicheren Ablauf.

Mag. Tanja Cukon