Wer eine Immobilie besitzt, trägt Verantwortung – für sein Vermögen, für seine Familie und für die Zukunft. Doch was viele unterschätzen: Wer nicht rechtzeitig handelt, riskiert Steuern in sechsstelliger Höhe, Zwangsverkäufe durch Pflichtteilsansprüche und bitteren Streit unter Erben.

Dabei gibt es einen Weg, genau das zu vermeiden: Die rechtzeitige, klug gestaltete Übertragung zu Lebzeiten.


In diesem Artikel zeige ich Ihnen – Schritt für Schritt – wie Sie durch steueroptimierte Schenkungen, rechtssichere Nießbrauch- oder Wohnrechtsmodelle und strategisch durchdachte Rückforderungsrechte Ihr Lebenswerk schützen.

Und warum es ohne spezialisierte anwaltliche Begleitung schnell gefährlich wird – nicht nur finanziell, sondern auch menschlich.


1. Das Ziel: Schutz für die Menschen, die Ihnen am Herzen liegen


Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung in bester Lage. Ihre Tochter wohnt in der Nähe, pflegt Sie. Ihr Sohn lebt im Ausland, kaum Kontakt.

Sie möchten, dass Ihre Tochter später die Wohnung erhält – aber ohne, dass der Sohn später noch Rechte geltend machen kann.

Die Lösung scheint klar: Übertragung zu Lebzeiten. Doch die Umsetzung entscheidet über den Erfolg.


Denn was viele nicht wissen: Selbst 15 Jahre nach einer Schenkung können enterbte Angehörige noch Pflichtteilsansprüche geltend machen – wenn die Übertragung nicht präzise und rechtssicher gestaltet wurde.


2. Die Vorteile der lebzeitigen Übertragung – wenn sie richtig gemacht ist


Die Übergabe zu Lebzeiten bringt enorme Vorteile – steuerlich, rechtlich und familiär.

• Schenkungsteuer-Freibeträge mehrfach nutzen: Kinder haben alle 10 Jahre Anspruch auf 400.000 € steuerfreien Vermögenserhalt. Bei frühzeitiger Planung können mehrere Übertragungen steuerfrei erfolgen.

• Vermeidung von Streit unter Erben: Wer früh und klar regelt, sorgt für Ruhe – statt später für Gerichtsstreit.

• Reduktion von Pflichtteilsansprüchen: Nach 10 Jahren sind Schenkungen (bei richtiger Gestaltung) pflichtteilsfrei.

• Sicherung des Wohnrechts/Nießbrauchs: Sie bleiben Herr im Haus – rechtlich und praktisch.

• Vermeidung des Notverkaufs im Erbfall: Durch frühzeitige Gestaltung verhindern Sie, dass Ihre Erben unter Steuerdruck verkaufen müssen.


3. Pflichtteil und die 10-Jahres-Frist – der entscheidende Hebel


Nach § 2325 BGB können enterbte Kinder (oder Ehepartner) Pflichtteilsergänzungsansprüche stellen – auch bei Schenkungen.

Aber: Mit jeder verstrichenen Jahresfrist verringert sich der Anspruch – und nach 10 Jahren entfällt er vollständig.

Doch: Die Frist beginnt nur dann, wenn Sie wirtschaftlich keine Verfügungsgewalt mehr haben.


Konsequenz:

• Mit Nießbrauch oder umfassendem Wohnrecht? → Frist läuft NICHT.

• Mit teilweisem Wohnrecht oder ohne Vorbehalt? → Frist läuft sofort.


Urteil: BFH, 25.05.2020 (II R 28/17):

Nießbrauch führt dazu, dass die 10-Jahresfrist nicht zu laufen beginnt.

Urteil: OLG Zweibrücken, 11.09.2020 (5 U 50/19):

Ein Wohnrecht, das nur Teile der Immobilie betrifft, reicht aus, damit die Frist zu laufen beginnt.


Fazit: Die Gestaltung entscheidet über Pflichtteilsfreiheit.**


4. Steueroptimierung konkret: Wie Sie den Freibetrag perfekt nutzen


Beispiel:

Vater überträgt 2025 eine Immobilie an seine Tochter (Wert: 400.000 €) → steuerfrei (Freibetrag: 400.000 €).

2035: Übertragung eines Mietshauses im Wert von 600.000 € → Steuerpflicht nur auf 200.000 € → bei kluger Gestaltung z. B. mit Nießbrauch → steuerlicher Abzug auf 120.000 € → Steuer: ca. 9.000 € statt 30.000 €.


Ohne Planung: 600.000 € im Erbfall → volle Steuer auf 200.000–300.000 € → plus Pflichtteilsforderungen.

Wer heute nicht handelt, zahlt morgen doppelt.


5. Gestaltung mit Wohnrecht oder Nießbrauch – was passt zu Ihnen?


Nießbrauch:

Sie behalten sich die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie vor – etwa Mieteinnahmen.

• Vorteil: steuerlicher Wert der Schenkung sinkt → weniger Steuer.

• Nachteil: Pflichtteilsergänzungsanspruch bleibt bestehen (10-Jahresfrist läuft nicht).


Wohnrecht:

Sie behalten nur das Recht, selbst darin zu wohnen – keine Mieteinnahmen.

• Vorteil: Frist kann zu laufen beginnen → nach 10 Jahren keine Pflichtteilsergänzung.

• Nachteil: steuerliche Vergünstigung geringer.


Wichtig:

• Was in Ihrer Situation sinnvoll ist, hängt von familiären, steuerlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab.

• Ohne strategische Abstimmung kann die gut gemeinte Schenkung zum finanziellen Eigentor werden.


6. Rückforderungsrechte – Ihre rechtliche Sicherheit


Was passiert, wenn:

• Der Beschenkte stirbt vor Ihnen?

• Der Beschenkte geschieden wird?

• Der Beschenkte insolvent wird?

• Der Beschenkte sich abwendet oder Sie schlecht behandelt?


Dann brauchen Sie Rückforderungsrechte.

Diese müssen sauber vertraglich formuliert sein – nicht als Standardklausel, sondern maßgeschneidert auf Ihre Familie.


Beispiele für Rückforderungsgründe:

• Insolvenz

• Vorversterben

• Verkauf oder Belastung der Immobilie ohne Zustimmung

• Grober Undank

• Eintritt der Pflegebedürftigkeit


Merke: Der Notar beurkundet – aber der Anwalt gestaltet.


7. Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden


Häufige Mandantenfehler:

• „Ich habe das Haus meiner Tochter überschrieben – aber ohne Wohnrecht, weil wir uns ja vertrauen.“

• „Der Notar hat gesagt, das sei in Ordnung.“

• „Ich dachte, Pflichtteil spielt keine Rolle, weil ich ein Testament habe.“


Ergebnis:

• Enteignung im Pflegefall.

• Rückforderungen durch enterbte Kinder.

• Pflichtteilsergänzungsansprüche von über 100.000 €.

• Verlust der Immobilie durch Insolvenz des Beschenkten.

All das wäre vermeidbar gewesen.


8. Fallbeispiel: Wie eine kluge Gestaltung funktioniert – und was sie verhindert


Ausgangslage:


Meine Mandantin, 73 Jahre alt, verwitwet, Eigentümerin eines Zweifamilienhauses im Wert von ca. 850.000 €, lebte im Erdgeschoss und hatte die obere Wohnung seit Jahren an Dritte vermietet.

Sie wollte das Haus langfristig in der Familie halten und an ihren Sohn übertragen – dieser lebt im selben Ort, unterstützt sie im Alltag, ist auch bereit, später Pflege zu übernehmen.


Die Tochter hingegen lebt seit über zehn Jahren im Ausland, der Kontakt ist abgebrochen. Die Mandantin hatte sie bereits im Testament enterbt – aber wusste nicht, dass sie damit keinen Anspruch auf den Pflichtteil ausschließt.


Ziel der Mandantin:

• Das Haus soll dem Sohn gehören – möglichst steuerfrei.

• Sie möchte darin wohnen bleiben, auch bei Pflegebedürftigkeit.

• Die Tochter soll weder Pflichtteilsergänzung noch Zugriff auf das Haus haben.

• Für den Fall von Konflikten soll sie rechtlich abgesichert sein.


Strategie & rechtliche Umsetzung:


1. Übertragung mit Wohnrecht statt Nießbrauch

Statt eines umfassenden Nießbrauchs – der steuerlich günstiger wäre, aber die 10-Jahresfrist für Pflichtteilsergänzung blockiert – wurde ein beschränktes Wohnrecht nur für das Erdgeschoss eingeräumt.


Die Begründung:

• Das Wohnrecht betrifft nicht die gesamte Immobilie → die Rechtsprechung (u. a. OLG Zweibrücken, 5 U 50/19) lässt zu, dass die Frist zu laufen beginnt.

• Damit kann nach 10 Jahren keine Pflichtteilsergänzung mehr geltend gemacht werden – selbst wenn die Tochter klagt.


2. Wertabschlag durch Wohnrecht

Das Wohnrecht wurde steuerlich bewertet (nach § 14 BewG) und minderte den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich – ohne dass die Mandantin auf ihre Nutzung verzichten musste.

Durch die professionelle Berechnung der Dauer des Wohnrechts (gemäß statistischer Lebenserwartung) sank der Wert der Schenkung um ca. 190.000 €.

Ergebnis: Die Schenkung blieb komplett innerhalb des Freibetrags von 400.000 € → keine Schenkungsteuer.


3. Rückforderungsrechte vertraglich gesichert

Für die Mandantin war es wichtig, nicht „alles wegzugeben“. Deshalb wurden umfassende Rückforderungsklauseln notariell vereinbart – etwa für den Fall, dass:

• der Sohn die Immobilie verkauft oder belastet

• die Mutter pflegebedürftig wird und das Haus zur Finanzierung benötigt

• der Sohn vorversterben sollte

• ein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet wird


4. Schutz vor zukünftigen Streitigkeiten

Um eine mögliche Pflichtteilsforderung der Tochter bereits präventiv zu entschärfen, wurde ein Pflichtteilsverzichtsvertrag mit Ausgleichszahlung vorbereitet.

Da ein vollständiger Verzicht notariell und mit Einverständnis beider Parteien erfolgen muss, wurde – nach rechtlicher Aufklärung – der Tochter angeboten, gegen Zahlung von 25.000 € auf alle künftigen Ansprüche zu verzichten.

Sie akzeptierte – damit war die gesamte Gestaltung rechtssicher abgeschlossen.


Ergebnis:


Die Immobilie wurde vollständig und steuerfrei übertragen.

Die Mutter bleibt geschützt – durch ihr Wohnrecht und durch ihre Rückforderungsrechte.

Die 10-Jahresfrist läuft – in spätestens 10 Jahren sind Pflichtteilsansprüche ausgeschlossen.

Die Tochter hat schriftlich verzichtet.

Die Pflege durch den Sohn ist in einem gesonderten Pflegevertrag geregelt.

Das Familienvermögen bleibt erhalten, Streit ist ausgeschlossen.


Und all das – ohne eine einzige Steuerzahlung.


Fazit:


Diese Gestaltung war nur möglich durch eine präzise Abstimmung steuerlicher, erbrechtlicher und familiärer Interessen.

Ohne anwaltliche Strategie hätte die Mandantin entweder unnötige Steuerlasten getragen, die 10-Jahresfrist blockiert – oder später mit hohen Pflichtteilsansprüchen der Tochter rechnen müssen.


Genau solche Strategien entwickle ich für meine Mandanten – individuell, durchdacht und mit Weitblick.


9. Was ein Notar NICHT macht – und warum Sie mich brauchen


Viele Menschen glauben: Der Notar regelt das schon.

Falsch.

• Der Notar darf nicht parteiisch beraten.

• Er muss neutral sein.

• Er erstellt eine Urkunde – keine Strategie.

• Er prüft keine Pflichtteilsrisiken, keine Steuerlast, keine Rückforderungsrechte im Einzelfall.


Ein Fachanwalt dagegen:

• entwickle ein auf Ihre Familie zugeschnittenes Konzept

• kenne die Urteile, die Finanzpraxis und die Risiken

• sorge dafür, dass keine Lücken bleiben

• handle nicht neutral – sondern für Sie


10. Fazit: Jetzt handeln – nicht später verlieren


Wer zu spät gestaltet, zahlt drauf – mit Geld, Nerven und im schlimmsten Fall mit dem Verlust seines Lebenswerks.

Die Übertragung Ihrer Immobilie zu Lebzeiten ist die einzige Möglichkeit, rechtzeitig zu steuern.

Doch sie muss klug, strategisch und rechtssicher erfolgen.


Als Fachanwältin für Erbrecht und erfahrene Gestalterin in steuerlich sensiblen Übertragungsprozessen berate ich Sie bundesweit.

Ich helfe Ihnen, Ihr Vermögen zu schützen – für die, die es verdient haben.


Kontaktieren Sie mich jetzt für Ihre individuelle Gestaltungsstrategie