Italien: Über die Versicherung der zehnjährigen Baugewährleistung beim Kauf von zu errichtenden Immobilien

Zum Schutz der Käufer von Immobilien, die noch gebaut werden müssen, gibt es im italienischen Recht eine Sonderregelung, da der Käufer einer zukünftigen Immobilie (wie z. B. eines im Bau befindlichen Hauses) größeren Risiken ausgesetzt ist als der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie; man denke nur an die Möglichkeit einer Krise des Bauunternehmers, die dazu führen könnte, dass das Bauvorhaben nicht abgeschlossen wird. Aus diesem Grund schreibt das Gesetz eine Reihe von Verpflichtungen für den Bauunternehmer-Verkäufer vor, wie die Ausstellung einer Bürgschaft und die Übergabe einer zehnjährigen Baugewährleistungspolice (Legislativdekret Nr. 122/2005).

Der Kassationsgerichtshof hat mit Beschluss Nr. 4745 vom 23. Februar 2025 die Tragweite der für zu errichtende Immobilien vorgesehenen zehnjährigen Baugewährleistungspolice vorgegeben und die allgemeinen Versicherungsgrundsätze zusammengefasst. Die genannte Police (Art. 4 des Legislativdekrets Nr. 122/2005) ist eine Versicherung zugunsten Dritter (gemäß Art. 1891 ital. ZGB), die vom Bauunternehmer zugunsten des Käufers abgeschlossen werden muss und mehrere Risiken abdeckt, da sie sowohl Schäden am Gebäude (Haftung für Schäden) als auch die Haftung des Eigentümers für Schäden an Dritten abdeckt, die durch Baumängel verursacht werden (Haftpflicht des Käufers/Eigentümers). Die besagte Entscheidung stellt klar, dass die Police „die zivilrechtliche Haftung des Bauunternehmers/Verkäufers nicht abdeckt, es sei denn, diese Garantie wurde freiwillig und ausdrücklich von den Parteien vereinbart“. Im Wesentlichen kann der Käufer der Immobilie die Garantie gemäß Artikel 1669 ital. ZGB (in Bezug auf Mängel des Bauwerks) gegen den Bauunternehmer geltend machen, und der Abschluss der Police schließt dieses Recht nicht aus, aber der Bauunternehmer kann nicht verlangen, dass der Versicherer ihn von den Ansprüchen des Käufers freistellt; schließlich ist eine eventuelle Zahlung der Entschädigung durch die Versicherung nur für die Zwecke der Reduzierung der vom Bauunternehmer geschuldeten Entschädigung relevant.