Formelle Abwicklung von Kauf und Verkauf einer Immobilie in Frankreich
Bei Kauf oder Verkauf einer französischen Immobilie kommt zwingend das französische Recht zur Anwendung und die Abwicklung erfolgt komplett in französischer Sprache. Da die französischen Notariate einzig einen Übersetzer einschalten, um den reinen Vertragstext zu übersetzen, wird empfohlen sich anwaltlich beraten zu lassen. Hiernach die Etappen der formellen Abwicklung:
Im Allgemeinen wird der interessierte Käufer ein Angebot abgeben, welches sich jedoch darauf beschränkt, die Immobilie zu bezeichnen und den gebotenen Preis zu nennen. Hier sollte beachtet werden, dass ein solches informelles Angebot, sofern es durch den Verkäufer akzeptiert wird, für diesen zwar bindend ist, der Käufer jedoch bis Ablauf einer Bedenkfrist von 10 Tagen nach Unterzeichnung des ordentlichen Vorvertrages immer noch zurücktreten kann.
Sobald Käufer und Verkäufer sich einig sind, muss ein Vorvertrag erstellt werden. Da in Frankreich alle zukünftigen Bedingungen des Verkaufes im Rahmen dieses Vorvertrages festgelegt werden, ist dies die wichtigste Etappe der Abwicklung. Selbst wenn der Vorvertrag nicht zwingend notariell erstellt werden muss ist dies empfehlenswert. Der Vorvertrag enthält eine sehr detaillierte Beschreibung des Objektes, den Preis, alle aufschiebenden Bedingungen wie z. B. Finanzierung, Vorkaufsrecht, Baugenehmigung, Höhe der Anzahlung, welche auf das Treuhandkonto des Notars zu leisten ist, Datum an welchem diese spätestens geleistet werden muss, Höhe der Vertragsstrafklausel (oft mit der Anzahlung identisch, maximal 10 %) und die genauen Bedingungen, unter welchen diese zum Tragen kommt. Der Vorvertrag bestimmt des Weiteren, wer die Maklergebühren zu übernehmen hat, das Datum bis zu welchem der notarielle Kaufvertrag mit Bezahlung des restlichen Preises zu erfolgen hat (im Allgemeinen mindestens 3 Monate) sowie die Aufteilung der Grundsteuer des laufenden Jahres und eventueller Hausverwaltungskosten.
Vor Unterzeichnung des Vorvertrages müssen alle wichtigen Unterlagen, welche unbedingt zu prüfen sind, vorgelegt werden: Vermessung der Wohnfläche, diverse Gutachten über die Elektrik, das Abwassersystem, die Gasinstallation, Existenz von Blei, Asbest oder diversen Schädlingen, Energieeffizienz, Naturgefahren, eventuelle Wegdienstbarkeiten, bei Erwerb von Miteigentum, die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Jahresabrechnungen, sowie die Unterlagen über die Instandhaltung des Gebäudes, bei Erwerb auf Plan, die genaue Beschreibung und Pläne sowie Unterlagen betreffend die finanziellen Garantien des Bauträgers und die Baugenehmigung.
Die Unterzeichnung des Vorvertrages löst ein 10-tägiges Widerrufsrecht des Käufers aus. Sofern dieses ausgeübt wird oder die aufschiebenden Bedingungen nicht eintreten, ist der Vorvertrag hinfällig und die Anzahlung wird erstattet.
Ansonsten erfolgt dann in einer dritten Etappe, nach vorheriger Überweisung durch den Käufer des Restpreises, der Gebühren und Grunderwerbssteuern (circa 7 bis 8 % des Preises bei Altbau und 2 bis 3% bei Neubau) auf das Treuhandkonto des Notares, die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages welcher die schon im Vorvertrag aufgeführten Bedingungen übernimmt, sowie schließlich der Eintrag im Grundbuch. Die gesamte Abwicklung kann über einen oder zwei Notare erfolgen ohne dass dies zusätzliche Kosten verursacht. In diesem Fall, erstellt der Notar des Verkäufers den Vorvertrag und der Notar des Käufers den notariellen Kaufvertrag.
Unsere Kanzlei bietet eine umfassende Beratung bei Kauf einer französischen Immobilie an, die insbesondere die Prüfung aller notwendigen Unterlagen, steuerliche Aspekte, eventuelle Gründung einer Immobiliengesellschaft (SCI) und die Begleitung der Unterzeichnung der vertraglichen Dokumente, bei Vorvertrag und Hauptvertrag in deutscher Sprache umfasst.
