Nach dem Erbfall entsteht oft eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam eine zum Nachlass gehörende Immobilie verwalten muss. Dabei stellt sich schnell die Frage: Wer trägt die laufenden Kosten und wer haftet für Instandhaltungen? In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Grundsätze zur Kostenverteilung und Haftung innerhalb der Erbengemeinschaft.

1. Laufende Kosten: Wer haftet nach außen?

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) treffen die Erbengemeinschaft als Ganzes. In der Regel sind alle Miterben gesamtschuldnerisch verpflichtet. Das bedeutet, dass der Gläubiger (z. B. das Finanzamt oder die Hausverwaltung) sich an jeden beliebigen Miterben wenden kann, um die gesamte Summe einzufordern.

Hat ein Miterbe die Kosten allein gezahlt, hat er gegen die anderen einen internen Ausgleichsanspruch entsprechend der Erbquote.

Neu abgeschlossene Verträge

Falls ein Miterbe nach dem Erbfall allein einen neuen Vertrag abschließt (z. B. Strom oder Wartungsvertrag), haften die anderen Erben nicht automatisch. Nur der Vertragspartner ist dem Dienstleister gegenüber zahlungspflichtig, es sei denn, die Miterben haben zugestimmt oder die Kosten sind für die ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich.

2. Instandhaltungen und Reparaturen: Mehrheitsentscheidung oder Eigenregie?

Für Reparaturen und Instandhaltungen gelten differenzierte Regeln:

  • Mit Mehrheitsbeschluss: Notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie können mit der Mehrheit der Erbanteile beschlossen werden. Die Kosten tragen dann alle Miterben nach ihrer Erbquote.
  • Ohne Zustimmung der Miterben: Falls ein Erbe eigenmächtig eine Reparatur beauftragt, haftet er zunächst allein gegenüber dem Handwerker. Ob er die Kosten von den Miterben erstattet bekommt, hängt davon ab, ob die Maßnahme notwendig und angemessen war.

Beispiel: Heizungsreparatur im Winter

Fällt im Winter die Heizung einer leerstehenden Nachlassimmobilie aus, kann ein einzelner Miterbe eine Reparatur als Notmaßnahme veranlassen, um Frostschäden zu verhindern. War die Reparatur erforderlich, kann er die Kosten anteilig von den Miterben verlangen. War die Maßnahme jedoch überzogen (z. B. Komplettaustausch der Heizung statt Reparatur), können die anderen Miterben eine Kostenbeteiligung verweigern.

3. Kostenverteilung bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Soll die Immobilie verkauft oder einer der Erben übernommen werden, müssen zuvor anfallende Kosten fair verrechnet werden. Dazu gehören:

  • Grundsteuer und Versicherungen bis zur Auseinandersetzung
  • Makler- und Notarkosten beim Verkauf
  • Kosten für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie notwendig waren
  • Nutzungsentschädigungen, falls ein Miterbe die Immobilie allein genutzt hat

Diese Kosten werden vor der Verteilung des Nachlassvermögens verrechnet oder in einer Erbauseinandersetzungsvereinbarung geregelt.

4. Streit vermeiden: Klare Absprachen treffen

Um Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden, sollten wichtige Entscheidungen schriftlich festgehalten und idealerweise einvernehmlich getroffen werden. Falls eine Einigung nicht möglich ist, sollte fachkundiger Rat in Anspruch genommen werden. Es ist dann abzuwägen, ob und auf welchem Weg die strittigen Fragen notfalls gerichtlich geklärt werden. Bei dauerhaftem „Clinch“ sollte die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft angestrebt werden.

Fazit

Die Kostenverteilung in einer Erbengemeinschaft richtet sich nach dem Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung und der Erbquote. Während laufende Kosten oft gesamtschuldnerisch getragen werden, ist bei Reparaturen und Investitionen Vorsicht geboten. Ein abgestimmtes Vorgehen hilft, Streit zu vermeiden und eine faire Kostenverteilung zu gewährleisten.

Haben Sie Fragen zur Verwaltung einer Erbengemeinschaft? Lassen Sie sich anwaltlich beraten, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären!