Die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter sind im Gesetz in § 535 BGB klar geregelt:
Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zum Gebrauch zu überlassen. Als Gegenleistung dafür, hat der Mieter an den Vermieter die vereinbarte Miete pünktlich zu entrichten.
Zahlt der Mieter die Miete plötzlich nicht mehr oder nur noch unvollständig, stellt sich die Frage, was nun zu tun ist und ab wann ein Recht zur Kündigung besteht.
Wann dürfen Vermieter kündigen?
In welchem Fall sehen Mieter sich möglicherweise einer unwirksamen fristlosen Kündigung ausgesetzt?
Die Kündigungstatbestände nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Allgemeinen
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB:
Gerät der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Es genügt bereits ein Rückstand von mindestens einer Miete plus 1 Cent für zwei aufeinanderfolgende Monate.
Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt monatlich € 1.000,00. Im Januar zahlt der Mieter keine Miete, im Februar nur die Hälfte. Der Mieter befindet sich mit eineinhalb Monatsmieten im Verzug. Der Vermieter ist also berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Einer vorherigen Abmahnung des Mieters bedarf es nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB:
Zahlt der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt die Miete in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht nicht, ist der Vermieter ebenfalls berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.
Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt monatlich € 1.000,00. Im Januar zahlt der Mieter keine Miete und im März nur die Hälfte. Der Mietrückstand erstreckt noch nicht über einen Betrag, der für zwei Monate geschuldet ist. Zahlt der Mieter nun auch im Mai nur die Hälfte der Miete, befindet er sich insgesamt mit zwei vollen Mieten im Rückstand. Der Vermieter ist erst jetzt berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Einer vorherigen Mahnung des Mieters bedarf es auch in diesem Fall nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht.
Achtung bei angezeigten Mängeln der Mietsache
Vor dem Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss immer geprüft werden, ob der Mieter in dem Zeitraum, in dem er die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt hat, Mängel der Mietsache beim Vermieter angezeigt hat. Der Mieter kann nämlich gemäß § 536 BGB dazu berechtigt sein, die Miete wegen der angezeigten Mangelhaftigkeit der Mietsache zu mindern.
Vorsicht bei voreiliger Mietkürzung
Bei der Prüfung, ob ein Minderungsrecht tatsächlich besteht und bei der anschließenden Bemessung der Höhe der Minderung (Minderungsquote) sollten Mieter sich in jedem Fall rechtlich beraten lassen.
Wird das Recht zur Minderung nämlich irrtümlich angenommen oder die Minderungsquote zu hoch angesetzt und von der Miete abgezogen, kann eine auf den Mietrückstand gestützte Kündigung des Vermieters infolge der überhöhten Minderung wirksam sein (siehe hierzu bspw. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 zu dem Az.: VIII ZR 138/11).
Wird die Miete also überhöht gemindert, handelt es sich um Mietrückstände, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können.
Prüfung der Sach- und Rechtslage: Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an.
Der Vermieter sollte einen kündigungsrelevanten Mietrückstand vor dem Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sorgfältig prüfen.
Mieter sollten sich vor der Vornahme einer Mietkürzung beraten lassen.
Marion Peter - Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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