In Deutschland ist das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) umfassend geregelt. Ein besonders häufiger Punkt in Mietverträgen ist der Kündigungsausschluss für die ordentliche Kündigung bzw. die Mindestvertragslaufzeit, die den Mieter für einen bestimmten Zeitraum an den Vertrag bindet. Dies kann zu erheblichen Problemen führen, wenn sich die Lebensumstände des Mieters ändern und er vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte. Doch welche Möglichkeiten hat der Mieter, um aus einem solchen Mietvertrag herauszukommen?

1. Rechtliche Grundlagen

Der Kündigungsausschluss und die Mindestvertragslaufzeit sind in § 573c BGB geregelt. Dort heißt es:

§ 573c Abs. 1 BGB: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."

Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss oder eine Mindestvertragslaufzeit setzt diesen Grundsatz jedoch außer Kraft. Das bedeutet, dass grundsätzlich auf herkömmlichen Wege, also durch ordentliche Kündigung, das Mietverhältnis vor Ende des vereinbarten Zeitraums nicht beendet werden kann. 

Häufig vereinbaren Vermieter und Mieter, dass eine Kündigung für eine bestimmte Zeit – meist ein Jahr oder länger – ausgeschlossen ist. Von der Rechtsprechung ist entschieden, dass ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis maximal 4 Jahre zulässig ist, das hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab (insbesondere Ort der Mietsache, also Großstadt oder ländliche Region).

2. Möglichkeiten zur Vertragsauflösung


a) Einvernehmliche Aufhebung

Eine der einfachsten Möglichkeiten ist die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags. Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter darauf, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Dies erfordert jedoch die Zustimmung beider Parteien. Der Mieter sollte das Gespräch mit dem Vermieter suchen und mögliche Lösungen wie die Suche nach einem Nachmieter anbieten.

b) Kündigung aus wichtigem Grund = außerordentliche Kündigung

Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist möglich, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hierzu bedarf es eines wichtigen Grundes:

§ 543 Abs. 1 BGB: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Ein wichtiger Grund, der sich insbesondere aus § 543 Abs. 2 BGB ergibt, könnte beispielsweise eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall oder andere schwerwiegende Mängel in der Wohnung sein, die in naher Zukunft nicht vom Vermieter beseitigt werden oder dieser untätig bleibt.

3. Schwierigkeiten und rechtliche Beratung

Trotz der oben genannten Möglichkeiten ist der Ausstieg aus einem Mietvertrag mit Kündigungsausschluss oder Mindestvertragslaufzeit rechtlich komplex. Die Erfolgsaussichten hängen stark von den individuellen Umständen ab und bedürfen einer sorgfältigen Prüfung. Hier ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt nahezu unerlässlich.

Ein erfahrener Anwalt kann:

  • Die spezifischen Vertragsklauseln genau prüfen, auf die es im konkreten Einzelfall ankommt
  • Den Kontakt und die Verhandlungen mit dem Vermieter übernehmen.
  • Gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten, um Ihre Rechte durchzusetzen.


4. Fazit

Ein Kündigungsausschluss oder eine Mindestvertragslaufzeit im Mietvertrag schränkt die Flexibilität des Mieters erheblich ein. Während es einige rechtliche Möglichkeiten gibt, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, sind diese oft mit hohen Hürden verbunden und erfordern eine gründliche rechtliche Prüfung.

Wenn Sie als Mieter vor dem Problem stehen, aus einem solchen Vertrag herauszukommen, ist es ratsam, sich umgehend an einen spezialisierten Anwalt zu wenden. Nur durch professionelle Beratung und Unterstützung können Sie Ihre Chancen maximieren und sicherstellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben.

Die Komplexität und die möglichen finanziellen Konsequenzen eines solchen Verfahrens machen eine anwaltliche Beratung unverzichtbar. Ein Anwalt kann nicht nur Ihre rechtliche Position klären, sondern auch die beste Strategie entwickeln, um Ihre Ziele zu erreichen. Zögern Sie daher nicht, rechtlichen Rat einzuholen und sich umfassend beraten zu lassen.

Wir stehen Ihnen bei allen notwendigen Schritten zur Seite und unterstützen Sie: Kanzlei Gutes Recht | Frankfurt (kanzlei-gutes-recht.de)