Maklerrecht – Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB bei Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher ​

- BGH, Urteil v. 06.03.2025, I ZR 32/24 -

§ 656c BGB besagt:    
Hat der Makler mit Käufer und Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen und wird ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus von dem Makler vermittelt bzw. nachgewiesen, müssen Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet sein. Ein Verstoß hiergegen führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Dies gilt nur, wenn es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt (vgl. § 656b BGB).

Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB bei 

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/24) seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach ein Kaufobjekt immer dann als Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift zu qualifizieren ist, „wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder des einzelnen Haushalts dient.“ Hierbei ist es nach Ansicht des BGH unschädlich, wenn in der Immobilie eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils untergeordneter Bedeutung vorhanden ist. Diese untergeordnete Bedeutung sei bei dem im entschiedenen Fall bestehenden Anbau mit Büro und Garage zu bejahen, da die hierauf entfallende Fläche nur 1/5 der Gesamtfläche ausmachte.

Zudem entschied der BGH, dass § 656c BGB auch dann entsprechend anwendbar sei, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter (im entschiedenen Fall die Ehefrau des Verkäufers) den Maklervertrag abschließt. Zweck des § 656c BGB sei es, „Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung der aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden.“

Fazit:

Makler, welche in den Maklerverträgen von dem Halbteilungsgrundsatz abweichen, sei es bereits bei Vertragsschluss durch von vornherein unterschiedlich hohe Provisionssätze oder durch nachträgliche Reduzierungen zugunsten nur eines Maklerkunden, riskieren, dass sie schlussendlich gar keinen Maklerlohn erhalten. Auch nicht auf Druck eines ihrer Kunden sollten Makler von den gesetzlichen Vorgaben abweichen.

Umgekehrt sollten Maklerkunden eine Provisionsrechnung ihres Maklers nicht bezahlen, wenn sie Zweifel daran haben, dass ihr Makler den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB beachtet hat.

Bei allen Fragen rund um das Maklerrecht stehen Ihnen die Rechtsanwälte der Görtz LEGAL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH gerne zur Verfügung.