Hinterlässt der Mieter bei seinem Auszug eine stark beschädigte Wohnung, können Sie von ihm einen Mietausfallschaden für mehrere Monate geltend machen, sofern die Wohnung aufgrund von Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden kann. ( Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Februar 2018 , Az. VIII ZR 157/17) 

Der Fall: Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch

Im vorliegenden Fall war der Beklagte von 2004 bis 2012 Mieter einer Wohnung. Nach Rückgabe der Wohnung stellte der Vermieter verschiedene Schäden fest, darunter:

- Schimmelbefall in mehreren Räumen aufgrund fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens (Kosten: 2.760 €),
- Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 €),
- Lackschäden an einem Heizkörper (100 €),
- Mietausfall für fünf Monate, da die Wohnung wegen der Schäden nicht weitervermietet werden konnte (2.250 €).

Der Vermieter verlangte Schadensersatz in Höhe von ca 15.000,- € vom ehemaligen Mieter, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen. Der Mieter bestritt die Forderung und brachte den Fall bis vor den BGH.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH urteilte zugunsten des Vermieters und wies die Revision des Mieters zurück. Die zentralen Punkte der Entscheidung sind:

1. Mietausfall als Schaden: Der BGH bestätigte, dass auch ein Mietausfall, der durch die verspätete Wiedervermietung aufgrund von Schäden entsteht, als ersatzfähiger Schaden geltend gemacht werden kann.

2. Keine Fristsetzung erforderlich:
Der BGH stellte klar, dass Vermieter bei Schäden an der Substanz der Mietsache den Mieter nicht zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen müssen, bevor sie Schadensersatz fordern. Dies gilt sowohl während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung.

3. Wahlrecht des Vermieters:
Der Vermieter kann entscheiden, ob er Naturalrestitution (Wiederherstellung, Reparatur) oder Geldzahlung  (§ 249 BGB) verlangt. Diese Wahlfreiheit stärkt die Position des Vermieters erheblich. 


Dieses Urteil bietet Vermietern eine klare Rechtsgrundlage, um Schadensersatzansprüche gegenüber Mietern durchzusetzen, die ihre Obhutspflichten verletzt haben. Besonders wichtig ist dabei die Feststellung, dass keine vorherige Fristsetzung notwendig ist, was den Prozess für Vermieter vereinfacht und beschleunigt.

Empfehlungen für Vermieter

Um sich vor ähnlichen Situationen zu schützen und ihre Rechte effektiv wahrzunehmen, sollte Sie als  Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:

- Dokumentation bei Übergabe und Rückgabe: Führen Sie detaillierte Übergabe- und Rückgabeprotokolle durch, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren.

- Regelmäßige Kontrolle: Überprüfen Sie während des Mietverhältnisses den Zustand der Wohnung im Rahmen rechtlich zulässiger Begehungen.

- Klarheit im Mietvertrag: Vereinbaren Sie im Mietvertrag klare Regelungen zu den Obhutspflichten des Mieters sowie zu möglichen Haftungsfragen.

Dieses Urteil zeigt: Ein sorgfältiges Vorgehen und eine gute Vorbereitung sind entscheidend, um als Vermieter erfolgreich Schadensersatzansprüche durchzusetzen und sich vor finanziellen Verlusten zu schützen.

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