Neben der Modernisierungsmieterhöhung steht den Vermietern die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als gesetzliches Recht zu (§ 558 BGB). Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der Mietspiegel (§ 558c BGB), der als Grundlage für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden kann. Schließlich muss ein Mieterhöhungsverlangen immer in Textform erklärt werden und mit einer Begründung versehen sein (§ 558a BGB).
Von dem einfachen Mietspiegel unterscheidet sich ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) dahingehend, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, die Wiedergabe des ortsüblichen Mietzinses vermutet wird und hierzu nicht von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt worden sein muss. Auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels besteht somit eine höhere Sicherheit, dass er für ein Mieterhöhungsverlangen angewendet werden kann.
Gleichwohl gibt es Ausschlussgründe, die einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entgegenstehen können. Die Miete müsste in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert gewesen sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Außerdem kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB), wobei Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB nicht berücksichtigt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Je nach Angespanntheit des Wohnungsmarktes besteht auch eine Kappungsgrenze von 15% oder 20%, um die sich die Miete nicht innerhalb von drei Jahren erhöhen darf (§ 558 Abs. 3 BGB).
