Das allseits bekannte „Heizungsgesetz“ betrifft die Pflicht, neu eingebaute Heizungen auf der Basis von 65% erneuerbaren Energien zu betreiben. Populär geworden ist dies durch den Austausch alter Heizungen auf der Basis fossiler Energien durch moderne Wärmepumpen.


Auswirkungen hat das Gesetz aber nicht nur auf Hauseigentümer. Konsequenterweise betrifft die Novelle genauso das Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern, indem Vermietern ein zusätzliches Verfahren zur Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt, bereitgestellt wird (§ 559e BGB). Bestehende Verfahren zur Durchführung einer Mieterhöhung sind hierdurch nicht angetastet. Vielmehr wird dem Vermieter ein Wahlrecht zur Verfügung gestellt.


Die Systematik der Vorschriften zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen lässt allerdings erkennen, dass bei der Auswahl der Modernisierungsmaßnahme Vorsicht geboten ist. So wird in § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB ausdrücklich angeordnet, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht zu den Kosten einer Modernisierungsmaßnahme gehören und somit keine Mieterhöhung ermöglichen.


Damit eine taugliche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, muss eine der folgenden Voraussetzungen vorliegen:


  • Nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB)
  • Nachhaltige Reduktion des Wasserverbrauchs (§ 555b Nr. 3 BGB)
  • Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB
  • Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer (§ 555b Nr. 5 BGB)
  • Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555b Nr. 6 BGB)

Anderenfalls kann sich die Zulässigkeit von Mieterhöhungen infolge von Instandhaltungsmaßnahmen im Einzelfall als kompliziert herausstellen, da Vermieter grundsätzlich nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Erhalt der Mietsache im vertragsgemäßen Verbrauch verpflichtet sind und dementsprechend Mieter grundsätzlich nicht die Instandhaltungskosten tragen.