Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Nachteile, die ihm der Mieter zufügt. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen im Zusammenhang mit der Kaution einiges beachten:


Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution darf bei Mietverträgen über Wohnraum die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei der Berechnung sind die Betriebskosten für Heizung, Wasser und so weiter nicht zu berücksichtigen. Falls eine Pauschalmiete vereinbart wurde (auch Inklusivmiete genannt), darf die Kaution nicht höher als die dreifache Pauschale sein.


Welche Arten von Mietkaution gibt es?

Am gängigsten ist die Barkaution. Man darf sich hier vom Namen nicht täuschen lassen. Das Geld muss nicht zwingend „in bar“ gezahlt werden. Der Begriff Barkaution erfasst auch die Überweisung der Kaution auf ein entsprechendes Konto des Vermieters. Wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, muss grundsätzlich immer eine Barkaution gestellt werden. Die zweithäufigste Variante ist die Mietbürgschaft. Sie wird meistens von einer Bank gestellt. Es gibt es aber auch Versicherungen, die Bürgschaften im Rahmen einer Kautionsversicherung stellen.


Wie ist die Barkaution zu zahlen?

Häufig ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Barkaution in Raten gezahlt werden darf. Unabhängig davon hat jeder Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichgroßen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Hierbei ist die erste Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also bei Überlassung der Wohnung. Die zwei weiteren Zahlungen müssen dann zusammen mit den beiden nächsten Mietzahlungen erfolgen.


Was muss der Vermieter bei der Verwaltung der Mietkaution beachten?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf nicht auf die Mietkaution zugreifen. Damit würde er sich wegen Untreue nach § 266 Strafgesetzbuch (StGB) strafbar machen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter einen unbestrittenen oder von einem Gericht festgestellten Anspruch gegen den Mieter hat. Es muss sich aber immer um eine Forderung aus dem Mietvertrag handeln, wie zum Beispiel Schadensersatzansprüche gegen den Mieter. Nur in diesen Fällen darf der Vermieter noch während des laufenden Mietvertrags zur Kostendeckung auf die Kaution zugreifen. Der Mieter muss dann seinerseits die Kaution sofort wieder auffüllen und dafür sorgen, dass dem Vermieter wieder der volle Kautionsbetrag zur Verfügung steht.


Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zur Rückgabe der Mietkaution verpflichtet, sofern keine offenen Forderungen gegen den Mieter bestehen. Dem Vermieter steht ein angemessener Zeitraum zur Prüfung möglicher Forderungen zu. Wie lange diese Bedenkzeit ausfällt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein Zeitraum von sechs oder sogar mehr Monaten kann angemessen sein (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05). Kommt der Vermieter zu dem Ergebnis, dass ihm Schadensersatzansprüche zustehen könnten, darf er die Mietkaution ganz oder zum Teil einbehalten. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter mit Mietzahlungen im Rückstand ist.


Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank anlegen und dem Mieter am Schluss die Zinsen auszahlen (§ 551 Abs. 3 BGB). Falls die Kaution nicht richtig angelegt wurde, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter.