In dem im Urteil v. 28.11.1978, Az. 5 C 668/78 zu entscheidenden Fall war es in der Wohnung über der des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen. Die Decke des Mieters war komplett durchgefeuchtet, die Decke musste abgestützt werden. Die Folge: Das Wohnzimmer war unbenutzbar. Deshalb minderte der Mieter die Miete um satte 30%, der Vermieter hielt dies für überzogen und klagte.

Leitsätze:

Bei einem Wasserschaden ist es für eine Mietminderung maßgeblich, ob der Mieter diesen selbst verursacht hat. Der Mieter verantwortet unter Umständen auch Feuchtigkeitsschäden, die aufgrund von Maßnahmen eingetreten sind, die er veranlasst hat oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat.

Weiterhin muss eine erhebliche Gebrauchseinschränkung der Wohnung vorliegen.

Eine komplette Befreiung von der Mietzahlungspflicht kommt in Betracht, wenn die gesamte Wohnung durch einen Wasserschaden praktisch unbewohnbar wird. Wenn der Vermieter den Wasserschaden verursacht hat und die Wohnung unbewohnbar wird, können neben einer Mietminderung auch Hotelkosten vom Mieter geltend gemacht werden (AG Köpenick, Urteil v. 21.4.2010, Az. 15 C 128/09).

Wird die Mietsache, explizit der Keller, etwa durch Hochwasser beeinträchtigt, so liegt nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 9.12.1970, Az. VIII ZR 149/69) kein Mangel vor, wenn der Schadensfall "auf außergewöhnliche Witterungseinflüsse" zurückzuführen ist, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sind. Befindet sich das Gebäude allerdings in einem hochwassergefährdeten Gebiet oder hat der Vermieter baulich etwas so verändert, dass der Schaden eher eintritt, sieht das anders aus. Wie weit der Mieter die Miete mindern kann, hängt letztlich davon ab, wie stark die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt ist. Dringt regelmäßig Wasser in den zu der Wohnung gehörenden Keller ein, kann das zu einer dauerhaften Mietminderung führen (LG Kassel, Urteil v. 13.6.1996, Az. 1 S 128/96).

Erst mit der Mängelanzeige steht Ihnen das Minderungsrecht vollumfänglich zu.

Zudem sollte eine angemessen Frist gesetzt werden, innerhalb derer der Mangel zu beheben ist. Für diesen zeitlichen Rahmen ist die Miete zu mindern. Die Mangelanzeige kann auch mündlich erfolgen. Dabei sollten Sie jedoch unbedingt darauf achten, dass Zeugen anwesend sind. Denn Sie als Mieter tragen in diesem Falle die Beweislast.

Bei weiteren Fragen wenden Sie sich gerne an uns.

RA M. Richter