Streit und Zoff im Mietverhältnis? Durchaus ein Problem - aber nicht gleich die Kündigung auspacken! In seinem Urteil vom 29.11.2023 hat der BGH entschieden, dass eine bloße Zerrüttung des Mietverhältnisses nicht unbedingt eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Es muss zusätzlich festgestellt werden, dass die Vertrauensgrundlage durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist. Der BGH macht klar: Nur „Zoff“ reicht nicht aus, um fristlos die Koffer zu packen zu müssen. Es muss schon ein bisschen mehr Drama geben, wie ein echtes Fehlverhalten einer der beiden Parteien.

Seit einigen Jahren Jahren kam es zwischen den Mietern einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus und ihren Vermietern regelmäßig zum Streit. Den Bewohnern wurde vorgeworfen, die Hausordnung nicht eingehalten und die Mülltonnen falsch befüllt zu haben. Auch ging es um Lärm und zugeparkte Einfahrten. Die Vermieter behaupteten zudem in einem auch an migrantische Bewohner im Haus gerichteten Schreiben, dass sich die Mieter rassistisch über Ausländer geäußert hätten. Nachdem die Vermieterin den Mieter schließlich mit "Du Penner" beschimpft und im Treppenhaus herumgeschrien habe, die Mieter würden nicht richtig putzen, erstattete dieser Strafanzeige.

Daraufhin kündigten die Vermieter den beiden fristlos: Das Mietverhältnis sei zerrüttet. Davon gingen auch Vorinstanzen aus: Allerdings stehe nicht fest, dass die Ursachen aus der Sphäre der Mieter stammten. Soweit festgestellt, treffe so der zentrale Vorwurf – falsche Unterstellung rassistischer Äußerungen – in der Strafanzeige zu.

Auch beim für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH ging die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB nicht durch (Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22). Die Mieter hätten sich nicht pflichtwidrig verhalten. Im Wohnraummietrecht reiche eine Zerrüttung des Mietverhältnisses allein grundsätzlich nicht aus, um dem Mieter fristlos zu kündigen.

Die Karlsruher Richter wiesen auch das Argument zurück, § 573a Abs. 1 BGB, die erleichterte Kündigungsmöglichkeit im vom Vermieter mitbewohnten Zweiparteienhaus, enthalte einen übertragbaren Rechtsgedanken. Die Norm enthalte keine Aussagen über eine fristlose Kündigung in einem Mehrparteienhaus.  

BGH, VIII ZR 211/22 vom 29.11.2023