Mietrückstände sind nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter eine unangenehme Situation, da sie auch Letzteren in eine finanzielle Notlage bringen können. Somit ist es für Vermieter wichtig zu wissen, welche Möglichkeiten sie im Falle eines Mietrückstandes haben und wie sie in einer solchen Situation reagieren sollten. 

Was ist unter einem Mietrückstand zu verstehen? 

Grundsätzlich ist die Mietzahlung im Mietvertrag monatlich zu einem bestimmten Termin – in der Regel bis zum dritten Werktag eines Monats – geregelt. Zahlt jedoch der Mieter seine Miete zu diesem bestimmten Termin nicht, ist er im Mietrückstand.  

Mietrückstand – so sollten Vermieter reagieren 

Für Vermieter gilt bei Mietrückstand Folgendes: Handelt es sich um einen einmaligen Rückstand, sollte er mit dem Mieter in Kontakt treten und diesen auf den Mietverzug hinweisen. Durch ein klärendes Gespräch lassen sich finanzielle Ungereimtheiten möglicherweise aus dem Weg räumen. 

Anders sollten sich Vermieter verhalten, wenn sich die Mietrückstände häufen. Zahlt der Mieter seine Miete des Öfteren nicht zum vereinbarten Termin, sollte der Vermieter ihm eine Abmahnung erteilen. In dieser Abmahnung ist bereits die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bei weiteren unregelmäßigen Mietzahlungen zu erwähnen. 

Außerordentliche fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags möglich 

Der Vermieter hat gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ebenso die Möglichkeit, dem Mieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu erteilen.  

Die außerordentliche Kündigung kann zum Beispiel aufgrund von schweren Vertragsverstößen oder auch wegen Hausfriedensbruchs erfolgen. Aber auch das Ausbleiben der Mietzahlungen stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. 

Eine einzelne fehlende Mietzahlung wird in der Regel nicht genügen, um die Kündigung zu rechtfertigen. Sie kann dem Mieter ausgesprochen werden, wenn er seine Miete zwei Monate nacheinander nicht zum festgelegten Termin zahlt bzw. seine Miete mehr als zwei Monate nacheinander nicht oder nur teilweise zahlt und der ausstehende Betrag mindestens zwei Monatsmieten hoch ist. 

Laut einem BGH-Urteil reicht bereits ein Rückstand von nur einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Hierfür müssen jedoch besondere Umstände – wie beispielsweise eine fehlende Kreditwürdigkeit des Mieters – vorliegen (BGH, Urteil vom 13.05.2015, Az.: XII ZR 65/14). 

Darüber hinaus kann der Vermieter dem Mieter laut § 573 BGB eine fristgerechte Kündigung erteilen. Als Grund kann er eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten angeben. In diesem Fall muss er die Kündigungsfrist einhalten. 

Bei einer fristlosen Kündigung auf Formalien achten 

Spricht der Vermieter dem Mieter eine fristlose Kündigung aus, sollte er einige Formvorgaben beachten, damit diese wirksam ist. 

Die Kündigung muss stets schriftlich erteilt und vom Vermieter unterschrieben werden. Empfehlenswert ist es, das Kündigungsschreiben per Einschreiben zu versenden oder persönlich beim Mieter abzugeben. Darüber hinaus sollte der Kündigungsgrund angegeben werden, wie beispielsweise Mietrückstand. 

Mietrückstand in Zeiten der Corona-Krise – was gilt? 

Viele Mieter – ob privat oder gewerblich – können während der Corona-Pandemie ihre Miete nicht mehr zahlen, wenn sie entweder über weniger oder gar kein Einkommen verfügen. Die Bundesregierung hat in Zeiten der Corona-Krise mehrere Gesetze verabschiedet, um Mieter – sowohl gewerblich als auch privat – zu schützen bzw. sie zu unterstützen. 

Es gilt Folgendes: Können Unternehmer oder selbstständig Tätige ihre Miete für ihre Geschäftsräume bzw. Flächen im Zeitraum zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 nicht mehr aufbringen, kann ihnen ihr Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.  

Mieter können innerhalb von zwei Jahren – also bis zum 30. Juni 2022 – die Mietrückstände zurückzahlen. Die Voraussetzung für diese Stundung ist, dass die Miete aufgrund der Corona-Krise nicht gezahlt werden konnte.  

Diese Regelungen gelten sowohl für private als auch für gewerbliche Mieter. 

So sollten sich Mieter generell bei finanziellen Schwierigkeiten verhalten 

Können Mieter – unabhängig davon, ob sie gewerbliche oder private Mieter sind – ihre Miete nicht mehr zahlen, sollten sie ihren Vermieter unverzüglich darüber in Kenntnis setzen. Die Zahlung einzustellen, ohne den Vermieter darüber zu informieren, ist keineswegs anzuraten.  

Grundsätzlich sollten sich Vermieter und Mieter im Falle von Zahlungsschwierigkeiten um eine einvernehmliche zufriedenstellende Lösung bemühen.