Anwendungsfälle
Betriebsimmobilien und operatives Geschäft sind gerade im Bereich mittelständischer Unternehmen vielfach in einer Gesellschaft gebündelt. Durch eine Trennung von Immobilie und Betrieb kann die Gesamtsteuerlast in der Regel signifikant reduziert werden. Gestaltungsmöglichkeiten bestehen zudem für Unternehmer, die im Privateigentum stehende Immobilien ihrem Betrieb oder einer Gesellschaft überlassen, deren Gesellschafter sie sind. Die Mieterträge unterliegen typischerweise einer maximalen Steuerlast von bis zu 45 %. Interessant ist die steuerliche Optimierung auch für vermögende Privatpersonen mit größerem Immobilienbestand, der an fremde Dritte vermietet wird.
Steuerarbitrage durch erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
Kern der Gestaltung ist die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, die im Wesentlichen eine Gewerbesteuerbefreiung für Mieterträge darstellt. Diese ermöglicht eine interessante Steuerarbitrage. Während die Mieterträge lediglich einer Steuerlast von ca. 15 % unterliegen, zieht der Mieter der Immobilie die geleisteten Mietzahlungen bei einem steuerlichen Belastungsniveau von ca. 30 % ab. Insgesamt kommt es zu einer Senkung der konsolidierten Steuerlast, wie das obenstehende Schaubild verdeutlicht.
Fallstricke und Gestaltungshinweise
Bei der Strukturierung und Umsetzung sind jedoch zahlreiche Fallstricke zu beachten. Insbesondere ist es wichtig, eine für die Gewerbesteuerbefreiung schädliche Betriebsaufspaltung zu vermeiden. Eine Betriebsaufspaltung liegt in der Regel bei personeller und sachlicher Verflechtung zwischen Immobiliengesellschaft und Betriebsgesellschaft vor. Die Immobiliengesellschaft wird dann gewerbesteuerpflichtig und die Vorteile der erweiterten Kürzung gehen verloren. Hier bietet sich insbesondere die Konstellation von Schwester-Kapitalgesellschaften an, für die der Bundesfinanzhof und die Finanzverwaltung das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung verneinen.
Ferner ist zwingend darauf zu achten, dass die Immobiliengesellschaft ausschließlich Grundbesitz überlässt. Werden auch sog. Betriebsvorrichtungen mitvermietet, kann dies die Gewerbesteuerbefreiung vollständig ausschließen. In diesem Fall sollte auf Ausweichgestaltungen zurückgegriffen werden, die mittlerweile auch vom Bundesfinanzhof ausdrücklich anerkannt sind.
Fazit
Die Gewerbesteuerbefreiung für Mieterträge bietet erhebliche steuerliche Optimierungspotenziale. Vor dem Hintergrund der zahlreichen Fallstricke sind diesbezügliche Umstrukturierungen jedoch sorgsam zu planen.
Als Experten im Steuer- und Gesellschaftsrecht stehen wir Ihnen nicht nur bei der steuerlichen Strukturierung, sondern auch bei der zivil- und gesellschaftsrechtlichen Umsetzung zur Verfügung – gerne auch im Zusammenspiel mit Ihrem laufenden Steuerberater.
www.hlb-schumacher-hallermann.de
