Risiken beim Immobilienkauf: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Baulasten - baurechtliche due dilligence

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen die größte Investitionen ihres Lebens. Auch für Unternehmer gilt es, einen Immobilienkauf gewissenhaft zu prüfen. 

Mit Kauf einer Immobilie sind große, finanzielle Herausforderungen und Risiken verbunden, weswegen der Kauf wohl überlegt und gut vorbereitet sein sollte. Das Objekt ist nicht nur technisch auf Herz und Niere zu prüfen, sondern auch die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Wenn es um die rechtlichen Risiken beim Hauskauf geht, stehen häufig das Grundbuch oder Bauverträge im Mittelpunkt. Dass die Baugenehmigung und die übrigen Anforderungen des öffentlichen Baurechts diverse Überraschung bereithalten können, ist vielen Hauskäufer nicht bewusst. 

Baugenehmigung

Wer ein Haus bauen will, braucht in aller Regel eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ist nicht nur für die Errichtung eines Hauses relevant, sie bestimmt auch, wie ein Gebäude und ein Grundstück genutzt werden dürfen. Wer zum Beispiel ein altes Gasthaus kauft, kann dieses nicht ohne weiteres in ein Wohnhaus umbauen. Hierfür ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich.

Nicht selten geschieht es, dass für das Kaufobjekt überhaupt keine Baugenehmigung vorliegt. In diesem Fall droht im schlimmsten Fall sogar die Anordnung des Abrisses des Gebäudes. Häufig kommt es vor, dass der bauliche Zustand nicht der geltenden Baugenehmigung entspricht. Dann können teure Umabu- und Rückbaumaßnahmen erforderlich werden, die die Bauaufsichtsbehörde durchsetzen können.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird häufig die Abgeschlossenheitsbescheinigung einsehen. Diese ist zwar oft von der Bauaufsichtsbehörde abgestempelt. Entgegen der landläufige Meinung bedeutet dies aber nicht, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung etwas über die genehmigungsrechtliche Situation aussagt. 

Bebauungsplan

Kauft man ein Haus, dann soll dieses häufig  nach den eigenen Wünschen umgebaut werden. Denkbar sind zum Beispiel eine Aufstockung um ein weiteres Geschoss oder die Errichtung weiterer Gebäude auf dem Grundstück wie zum Beispiel Garagen oder auch ein zweites Wohnhaus. Ob solche baulichen Maßnahmen überhaupt zulässig sind, bestimmt sich ganz maßgeblich nach dem Bebauungsplan, den die Gemeinde vor Ort erlassen kann. Der Bebauungsplan regelt insbesondere, wie groß Gebäude sein dürfen, wie sie genutzt werden dürfen und auch, wie sie gestaltet sein müssen.

Nicht immer gibt es einen Bebauungsplan. Dann bestimmt sich das baurechtliche Entwicklungspotenzial von Gebäude und Grundstück nach der vorhandenen baulichen Situation in der näheren Umgebung.

Baulasten

Sehr oft wird bei dem Erwerb vollkommen übersehen, dass auf einem Grundstück Baulasten ruhen können. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde geführt.

Baulasten dienen ganz häufig dazu,  burechtliche Mängel zu beseitigen. Häufig werden dadurch Nachbargrundstücke belastet. Kann ein Bauherr zum Beispiel auf seinem Grundstück nicht ausreichend viele Stellplätze herstellen, kann durch eine Baulast geklärt werden, dass diese fehlenden Stellplätze auf dem Nachbargrundstück hergestellt und dauerhaft vorgehalten werden.

Eine solche Baulast schränkt den Eigentümer in der Nutzung seines Grundstücks oft erheblich ein. Diese Einschränkung wird häufig durch Ausgleichszahlung abgegolten. Wer ein Grundstück kauft, hat hiervon aber häufig nichts und ist ausschließlich mit dem Beschränkungen einer Baulast konfrontiert. Die Prüfung des Baulastenverzeichnisses ist vor allem mit Blick auf den Grundstückswert vor dem Kauf unerlässlich.

Unerlässliche Prüfung des Baurechtlichen Rahmens vor dem Kauf

Wird die baurechtliche Situation vor dem Kauf nicht hinreichend geprüft und aufgeklärt, können ganz wesentliche Punkte übersehen werden. Der Notar prüft die baurechtlichen Rahmenbedingungen in der Regel nicht. Hierauf weisen viele Notare auch hin. Der potentielle Käufer ist also selbst dafür verantwortlich, die baurechtliche Situation hinreichend aufzuklären und sich über mögliche Risiken zu informieren.

Hierbei kann der Immobilienmakler helfen, wird aber in der Regel nicht mit den Feinheiten des öffentlichen Baurechts vertraut sein. Wer hier auf der sicheren Seite sein will, sollte unbedingt auf kompetente Rechtsberatung zurückgreifen. In Anbetracht des hohen finanziellen Risikos beim Immobilienkauf sind die Kosten für die anwaltliche Beratung gut angelegt.

Wir beraten und prüfen bei Immobilien Transaktionen seit vielen Jahren die baurechtlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen. Dabei haben wir vom Einfamilienhaus über das Hochhaus bis hin zu Spezialimmobilien schon fast alles gesehen.

Gerne unterstützen wir Sie dabei, mögliche baurechtliche Risiken frühzeitig zu erkennen und hierfür Lösungen zu finden. Die Prüfung lässt sich häufig zügig und durch eine Pauschale für Sie kostentransparent durchführen. Sprechen Sie uns gerne direkt an.