Liebe Vermieterinnen und Vermieter,
in Deutschland erleben wir derzeit eine Steigerung der Energie- und sonstigen Preise, die es in dieser Form noch nie gab. Rund 50 % der Menschen in unserem Land wohnen zur Miete. Das bedeutet, dass uns Vermietern bald eine riesige Welle von Zahlungsausfällen bei den Betriebskosten und auch bei den Mieten droht. Diese sind für immer mehr Mieter schwierig aufzubringen. Das ist schlimm, darf aber nicht Ihr Problem als Vermieter werden.
Ich möchte Ihnen deshalb gerne einige Tipps geben, wie Sie Ihre Mieter unterstützen können. Weitere Informationen für eine entspannte Vermietung erhalten Sie in der VermieterAkademie: https://sworski.de/vermieter-akademie
Zunächst ein persönliches Gespräch
Bewährt hat sich immer, den säumigen Mieter zunächst in einem persönlichen Gespräch aufzufordern, die ausstehende Miete innerhalb einer Frist von ca. 2 Wochen zu überweisen. Handelt es sich um eine vorübergehende finanzielle Notlage und hat ihr Mieter bisher zuverlässig die Miete bezahlt, dann können Sie eine Stundung und eine Ratenzahlung vereinbaren. Am Ende des Beitrags erhalten Sie einen Vorschlag für eine rechtssichere Ratenzahlungsvereinbarung. Gibt es einen Bürgen, der für den Mietausfall haftet, dann sollten Sie ihn in Anspruch nehmen. In anderen Fällen empfiehlt sich die gerichtliche Geltendmachung von Mietschulden per Mahnbescheid. Vergessen Sie nicht, die Zinsen geltend zu machen. Einen einfachen Rechner für die Verzugszinsen finden sich hier: https://www.mahngerichte.de/verfahrenshilfen/zinsrechner/
I. Abmahnung
Sollte es im persönlichen Gespräch nicht möglich sein, eine Lösung für das Problem zu finden, wäre es empfehlenswert, eine Abmahnung auszusprechen. Eine solche Abmahnung ist die Voraussetzung für die spätere ordentliche Kündigung. Sinn und Zweck der Abmahnung ist, dass der Mieter sein Verhalten überdenkt und ändert. Er wird quasi gewarnt, sollte er sein vertragswidriges Verhalten nicht ändern, dann werden Sie ihm kündigen. Grundsätzlich bedarf die Abmahnung keiner besonderen Form, aber sie muss auf jeden Fall an alle Mieter gerichtet sein. Bei Mietschulden ist zwingend die Höhe des Rückstandes anzugeben. Das Wichtigste in einer Abmahnung ist die Ankündigung, sollte der Mieter sein Verhalten nicht ändern werden sie im kündigen könnte sinngemäß so lauten: „Wenn Sie in Zukunft nicht pünktlich bezahlen, müssen Sie mit einer Kündigung rechnen.” Denken Sie noch daran, dass sie den Zugang dieser Abmahnung, genauso wie den Zugang der Kündigung später nachweisen und beweisen müssen.
II. Kündigung
Steigen die Mietschulden weiter, sollten Sie aber die Notbremse ziehen und wegen Zahlungsverzuges kündigen. In folgenden 3 Fällen gibt Ihnen das Gesetz die Möglichkeit, fristlos wegen Zahlungsverzuges zu kündigen. (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Im Falle einer fristlosen Kündigung müssen sie nicht vorher abmahnen.
1. Fall: Der Mieter ist mit der gesamten Miete, also mit der Grundmiete und der Betriebskostenvorauszahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug
Beispiel: Ihr Mieter hat die Mieten für März und April 2024 nicht bezahlt.
2. Fall: Der Mieter der Mietrückstand beträgt mindestens eine Miete, wobei dieser Rückstand aus mindestens Zeit zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden ist.
Beispiel: Ihr Mieter hat in den Monaten Dezember 2023 und Januar 2024 bis einschließlich April 2024 jeweils nur 75 % der Miete bezahlt. Erst insoweit mit einem Beitrag i.H.v. 125 % der geschuldeten Miete säumig.
3. Fall: Zahlungsrückstand erstreckt sich über mehr als zwei Monaten und er beträgt mindestens 2 Monatsmieten.
Beispiel: Im Dezember 2023 wurde keine Miete bezahlt. Im Januar, Februar und März 2024 hat er die Miete in voller Höhe bezahlt und im Mai 2024 wieder keine Miete bezahlt.
Auch wenn ein fristloser Kündigungsgrund vorliegt, sollten Sie zusätzlich und vorsorglich ordnungsgemäß kündigen.
Zu den Mietrückständen zählen in allen 3 Fällen offene Mieten bis zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung, Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen, Zuschläge für z.B. Untervermietung und Möblierung, nicht gezahlte Raten der Mietkaution.
Grundsätzlich zählen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zu den Mietrückständen. Eine einzige Ausnahme hat der BGH dennoch zugelassen, unter folgenden 3 Voraussetzungen: (1) es besteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete; (2) der Zahlungsrückstand besteht länger als einen Monat; (3) der Mieter ist wegen dieses Rückstands mindestens einmal gemahnt worden.
III. Warum fristlose Kündigung und zusätzlich ordentliche Kündigung?
Weil der Mieter die fristlose Kündigung mit einem nachträglichen Zahlungsausgleich unwirksam machen könnte. Wenn Sie zusätzlich ordentlich kündigen, dann führt der Zahlungsausgleich nicht zusätzlich zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. (Zumindest noch aktuell geltende Rechtslage)
IV. Vorschlag für eine rechtssichere Ratenzahlungsvereinbarung:
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Ratenzahlungsvereinbarung zwischen………………..als Vermieter und……………….. als Mieter .
Der Mietrückstand am…………. beträgt…………€. Die Parteien vereinbaren deshalb folgendes
1. Der Mieter erkennt an, dem Vermieter für Mietforderungen aus dem Zeitraum von……… bis ………………einen Betrag in Höhe von ………………€ zu schulden. Hierbei handelt es sich um folgende Monate…….., pro Monat in Höhe von…….€
2. Diesen rückständigen Betrag tilgt der Mieter in monatlichen Raten von je………..€ , beginnend ab………….. Diese Rate ist bis zum 3. Werktag des Monats auf das ihm bekannte Konto des Vermieters zu zahlen.
3. Zusätzlich schuldet der Mieter die laufende Miete von derzeit monatlich…………€, jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats.
4. Kommt der Mieter mit der Zahlung einer Rate gemäß Ziffer 2 dieser Vereinbarung in Verzug, wird die gesamte Forderung sofort fällig und muss in einem Betrag sofort zurückgezahlt werden. Der Vermieter ist zusätzlich, gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB, zur fristlosen und ordnungsgemäßen Kündigung berechtigt.
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Unterschrift Vermieter Unterschrift Mieter
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Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und falls Sie weitere Fragen haben, melden Sie sich !
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