Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in der Türkei unterliegt der Einkommenssteuer auf Wertsteigerung, sofern die Veräußerung innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Wird die Immobilie jedoch nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der erzielte Gewinn steuerfrei.

Risiken bei Steuerwert-Transaktionen

Besonders kritisch ist der Fall, wenn der Kaufpreis einer Immobilie auf Basis des Steuerwerts (Steuerwert) angegeben wird, aber der tatsächliche Verkaufspreis deutlich darüber liegt, was leider in der Türkei oft vorkommt. In solchen Fällen besteht ein erhebliches Risiko einer hohen Einkommenssteuerbelastung, wenn die Immobilie innerhalb der fünfjährigen Spekulationsfrist veräußert wird.

Ebenso kann es problematisch sein, wenn eine Immobilie zum Steuerwert verkauft wird, der tatsächliche Kaufpreis jedoch nach Deutschland transferiert werden soll. In diesem Szenario können plausibilitätsbasierte Prüfungen gemäß den Vorgaben des Geldwäschegesetzes (GwG) erfolgen. Diese Prüfungen können im schlimmsten Fall zu Geld- oder sogar Freiheitsstrafen führen, falls Unregelmäßigkeiten festgestellt werden.

Unentgeltlicher Erwerb und Steuerfreiheit

Immobilien, die unentgeltlich (z. B. durch Erbschaft oder Schenkung) erworben wurden, unterliegen beim Verkauf nicht der Einkommenssteuer auf Wertsteigerung.

Erwerb und maßgeblicher Zeitpunkt im türkischen Recht

Laut Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches gilt die Eintragung im Grundbuch als rechtlicher Erwerbszeitpunkt einer Immobilie. Dies ist entscheidend für die Besteuerung beim Verkauf, unabhängig davon, ob die Immobilie durch Kauf, Tausch oder andere Verträge erworben wurde.

Besondere Regelungen vor der Grundbucheintragung

  • Nutzung vor Eintragung: Bei Wohnbaugenossenschaften oder Wohnungsbaugesellschaften kann das Datum der tatsächlichen Nutzung als Erwerbszeitpunkt anerkannt werden, wenn entsprechende Nachweise vorliegen.
  • Zwangsversteigerungen und Auktionen: Auch hier wird das Datum der Nutzung als Erwerbszeitpunkt gewertet, sofern dokumentarische Beweise vorliegen.

Beispiele

1

Der Steuerzahler (A) verkaufte die Immobilie, die am 22.10.2021 für 800.000 TL erworben wurde, am 13.7.2022 für 1.400.000 TL. Da der Steuerzahler die Immobilie vor Ablauf von fünf vollen Jahren ab dem Kaufdatum verkauft hat, ist der erzielte Gewinn als Wertzuwachs zu versteuern.

2

Ein Steuerpflichtiger verkauft am 25.08.2023 eine Wohnung, die ihm am 14.08.2020 durch Erbschaft unentgeltlich übertragen wurde. Da die Immobilie unentgeltlich erworben wurde, ist der Gewinn aus diesem Verkauf von der Einkommenssteuer auf Wertsteigerung befreit.

Fazit

Die Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen in der Türkei hängt maßgeblich von der Art und dem Zeitpunkt des Erwerbs ab. Während unentgeltlich erworbene Immobilien, z. B. durch Erbschaft, steuerfrei verkauft werden können, unterliegen Verkäufe innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb grundsätzlich der Einkommenssteuer.

Besondere Vorsicht ist bei Transaktionen geboten, bei denen der Steuerwert angegeben wird, aber der tatsächliche Kauf- oder Verkaufspreis abweicht. Hier können sowohl steuerliche als auch rechtliche Risiken entstehen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Geldwäschegesetz. Käufer und Verkäufer sollten diese Aspekte sorgfältig prüfen und sich bei Bedarf rechtlich beraten lassen.