Ein Artikel der Schmidt partners Rechtsanwalts-GmbH

Einführung 

Unternehmen stehen häufig vor der Herausforderung, ihre steuerlichen und zivilrechtlichen Strukturen zu optimieren. Eine bewährte Methode zur Steueroptimierung besteht darin, betrieblich genutzte Grundstücke auf eine gesonderte Immobilien-GmbH auszugliedern und diese dann an die operativen Gesellschaften zu vermieten. Durch diese Vorgehensweise lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen, insbesondere im Bereich der Gewerbesteuer. 


Der Steuervorteil im Detail 

Keine Gewerbesteuer auf Seiten der Immobilien-GmbH 

Nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG können immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften ihren gewerbesteuerlichen Ertrag vollständig kürzen. Das bedeutet, dass die Gewerbesteuer effektiv entfällt; Unternehmen müssen lediglich die Körperschaftsteuer in Höhe von 15% sowie den Solidaritätszuschlag entrichten. Dies führt zu einer signifikanten steuerlichen Entlastung und erhöht die Liquidität des Unternehmens. 

Hintergrund der Vorschrift ist der Gedanke der Rechtsformneutralität: Auch wenn eine GmbH kraft gesetzlicher Fiktion stets Gewerbeeinkünfte erzielt (§ 8 Abs. 2 KStG), soll sie dann nicht zur Gewerbesteuer herangezogen werden, wenn eine Privatperson mit ihren Erträgen aus der Vermietung und Verwaltung ihrer Immobilien gewerbesteuerfreie Einkünfte erzielen würde (sehr schön formuliert von BFH Urt. v. 07.04.1967 – VI 294/65 = BeckRS 1967, 21003088; vertiefend BeckOK GewStG/Jahndorf, 10. Ed. 1.6.2024 = GewStG § 9 Rn. 80).

Wichtig (für Experten): Berater haben an dieser Stelle aber genau zu prüfen, dass bei der Ausgliederung der Immobilien auf eine Immobilien-GmbH keine Betriebsaufspaltung zustande kommt, die bei der Grundstücksgesellschaft zu originären Gewerbeeinkünften führt. Die gewerbesteuerliche Kürzung entfällt sonst unter Umständen komplett. Von BFH und Finanzverwaltung anerkannt ist, dass aufgrund des sog. "Durchgriffsverbots" Schwester-Kapitalgesellschaften selbst dann keine schädliche Betriebsaufspaltung für die Immobilien-GmbH entfalten, wenn die Gesellschafter in beiden Gesellschaften (Immobilien-Gesellschaft und operative Gesellschaft) personenidentisch sind. Auch die Finanzverwaltung schreibt hierzu (Oberste Finanzbehörden der Länder, GLE v. 22.11.2022 = DStR 2022, 2504):


Die Rechtsprechung des BFH zur fehlenden personellen Verflechtung zwischen Schwester-Kapitalgesellschaften (BFH v. 1.8.1979 – I R 111/78, BStBl. II 1980, 77, BeckRS 1979, 22004987) ist weiterhin anzuwenden.


Sehr empfehlenswert zu möglichen Gestaltungen ist der Beitrag von Jahndorf in BeckOK GewStG, 10. Ed. 1.6.2024, GewStG § 9 Rn. 387 ff. Kürzer, aber ebenfalls empfehlenswert ist auch der Beitrag von Gosch in Brandin/Heuermann, 171. EL (03/2024), GewStG § 9 Rn. 62 ff.


Auf die Darstellung weiterer Sonderkonstellationen (bspw. Organschaften) wurde verzichtet, um den Beitrag kurz halten zu können.

Betriebsausgaben-Abzug beim operativen Unternehmen 

Auf Seiten des mietenden Unternehmens entstehen Betriebsausgaben, welche die dortige Steuerlast von rd. 29,25% (Kapitalgesellschaft) mindern. Durch die Verlagerung von Einkommen aus der operativen Gesellschaft in die Immobilien-GmbH wird der Steuersatz – bezogen auf die Mieteinnahmen, die beim operativen Unternehmen Gewinn wären – effektiv um rd. 14,25% (Kapitalgesellschaften) gemindert.