Der Mietvertrag ist ein zentraler Bestandteil des Mietrechts und regelt die Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter. Ein häufig diskutiertes Thema dabei ist die sogenannte Übersicherung. Dies beschreibt den Fall, in dem der Vermieter von seinem Mieter Sicherheiten verlangt, die das gesetzlich erlaubte Maß überschreiten. Sofern eine Übersicherung vorliegt, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Löschung bspw. einer Bürgschaft, die zusätzlich zur Kaution vereinbart und begründet wurde. Eine entsprechende Regelung wäre unwirksam, in diesem Zusammenhang ist § 551 Abs. 4 BGB sehr klar.

Gesetzliche Grundlagen: § 551 BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 551 die Begrenzung von Sicherheiten im Mietrecht. Ziel dieser Regelung ist es, Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen zu schützen und ein angemessenes Gleichgewicht zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern zu gewährleisten.

§ 551 Abs. 1 BGB: Begrenzung der Kaution

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten. Diese Vorschrift ist zwingend und kann nicht zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schadensersatzansprüche und rückständige Mietzahlungen.

§ 551 Abs. 2 BGB: Zahlungsmodalitäten

Was Sie als Mieter auch wissen sollten: Laut § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Dies soll den Mieter vor finanzieller Überforderung schützen, insbesondere bei Beginn des Mietverhältnisses, wenn häufig auch weitere Kosten wie Umzug und Möblierung anfallen.

§ 551 Abs. 3 BGB: Anlagepflicht der Kaution

Nach § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen und diese bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse fällt und der Mieter seine Sicherheit zurückerhält.

Begrenzung zusätzlicher Sicherheiten

Neben der klassischen Barkaution gibt es andere Formen der Sicherheitsleistung, wie beispielsweise Bürgschaften. Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter keine weiteren Sicherheiten über die in § 551 BGB genannten hinaus verlangen darf.

Keine zusätzliche Bürgschaft

Eine häufige Praxis ist es, dass Vermieter neben der Barkaution auch noch eine Bürgschaft von einem Dritten (z.B. Eltern des Mieters) verlangen. Dies ist jedoch unzulässig, wenn die Gesamtsumme der Sicherheiten die Dreifache Monatsmiete übersteigt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen bestätigt und damit den Mieterschutz gestärkt. Zulässig kann ein solche Regelung aber sein, wenn die Bürgschaft – besonders bei vermögenslosen Mietern – vom Vermieter selbst angeboten wird. Letzteres ist aber immer einzelfallbezogen zu betrachten.

Keine zusätzlichen Schuldner

Ebenso darf der Vermieter nicht verlangen, dass ein weiterer Mieter oder ein zusätzlicher Schuldner für die Mietzahlungen haftet. Solche Vereinbarungen wären gemäß § 551 BGB unwirksam, da sie die Begrenzung der Sicherheiten umgehen würden. Zur Erklärung: Mehrere Mieter haften immer als sog. Gesamtschuldner, das heißt der Vermieter kann die gesamte Miete von einem der Mieter verlangen. Die Mieter müssen im Nachgang dann intern die Ausgleichsansprüche regeln.

Praktische Tipps für Mieter

Mieter sollten stets die Vertragsklauseln genau prüfen und sich nicht unter Druck setzen lassen, übermäßige Sicherheiten zu leisten. Folgende Punkte sind dabei besonders wichtig:

  1. Überprüfung der Kautionshöhe: Stellen Sie sicher, dass die Kaution das Dreifache der Nettokaltmiete nicht überschreitet.
  2. Ratenzahlung der Kaution: Nutzen Sie das Recht auf dreimonatige Ratenzahlung.
  3. Ablehnung zusätzlicher Sicherheiten: Lehnen Sie zusätzliche Bürgschaften oder weitere Schuldner ab, wenn diese die gesetzliche Grenze überschreiten.
  4. Rechtsberatung einholen: Bei Unsicherheiten oder im Falle von Druck durch den Vermieter ist eine anwaltliche Beratung dringend zu empfehlen.

Warum anwaltliche Beratung notwendig ist

Die rechtlichen Regelungen zu Sicherheiten im Mietrecht sind komplex und die Durchsetzung der eigenen Rechte gegenüber einem Vermieter kann schwierig sein. Ein Anwalt für Mietrecht kann:

  • Vertragsklauseln prüfen: Ein Anwalt kann den Mietvertrag auf unzulässige Klauseln prüfen und den Mieter über seine Rechte aufklären.
  • Rechtsdurchsetzung: Sollte der Vermieter auf übermäßigen Sicherheiten bestehen, kann ein Anwalt rechtliche Schritte einleiten und den Mieter vor Gericht vertreten.
  • Beratung und Unterstützung: In Fällen, in denen der Mieter unter Druck gesetzt wird oder Unsicherheiten bestehen, bietet ein Anwalt kompetente Beratung und Unterstützung.


Was kann ich tun?

Bei einer vorliegenden Übersicherung können Sie vom Mieter die Beseitigung der Übersicherungslage verlangen, das heißt bspw. Sie können verlangen, dass der Vermieter den Bürgen aus der Haftung oder dass den zusätzlichen Mieter aus dem Mietvertrag entlässt. Sollte sich der Vermieter weigern, können Sie die gewünschte Handlung vor Gericht einklagen.