Unzulässige Teilkündigung einer Garage im Wohnraummietverhältnis

Im Wohnraummietverhältnis wird neben dem Hauptmietvertrag über den Wohnraum häufig ein gesonderter Vertrag über die Anmietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes geschlossen.

Vermieter wollen damit u.a. erreichen, dass die beiden Mietverträge unabhängig voneinander bestehen und ggf. gesondert voneinander gekündigt werden können.

Dass diese Praxis regelmäßig keinen Erfolg verspricht, zeigt das kürzlich ergangene Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 02.09.2020 (Aktenzeichen: 92 C 1518/20 (13)), dass die Kanzlei Weissinger zugunsten der mandatierten Mieterin erstritt.

Zum Fall:

Die Parteien sind seit dem Jahr 2004 miteinander über einen Wohnraummietvertrag verbunden. Erst Jahre später, im Jahr 2012, hat die Mieterin einen Garagenstellplatz auf demselben Grundstück durch gesonderten Garagenmietvertrag hinzugemietet.  Im Jahr 2019 kündigte der Vermieter den Garagenmietvertrag.

Die Kündigung ist unwirksam, da es sich um eine sog. unzulässige Teilkündigung handelte. Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung angeführt, dass ein Mietverhältnis über eine Garage, die auf demselben Grundstück wie die Wohnung des Mieters liegt, nicht separat gekündigt werden kann, unabhängig davon, ob diese bereits mit Abschluss des Mietvertrages oder Jahre später gemietet wurde. Das AG Wiesbaden folgt damit unserer im Einklang mit höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH Urteil vom 12.10.2011 VIII ZR 251/10) stehenden Argumentation.

Praxishinweis:

Gleichwohl bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Kündigung (nur) der vermieteten Garage in jedem Fall unzulässig ist. Die Weichen, dass Wohnraum- und Garagenmietvertrag rechtlich unabhängig voneinander zu betrachten sind, müssen aber bereits bei Vertragsschluss gestellt werden. Der gesondert zu vereinbarende Garagenmietvertrag oder Stellplatzmietvertrag ist durch besondere Vereinbarungen und entsprechender Klarstellung so zu gestalten, dass an der rechtlichen und wirtschaftlichen Unabhängigkeit zwischen den beiden Mietverhältnissen keine Zweifel bestehen.

Die Kanzlei Weissinger vertritt Vermieter sowie Mieter und unterstützt Sie sowohl bei der Gestaltung von rechtssicheren Mietverträgen als auch bei der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen aus Mietverhältnissen.