Verjährung von arglistig verschwiegenen Mängeln; hier grobe Mängel bei Monatge einer Fotovoltaikanlage

Zunächst wichtig: Verschweigt ein Handwerker oder Bauunternhemr oder Verkäufer einer Immobilie einen Mangel arglistig, verjähren die Mängelansprüche des Auftraggebers / Käufers erst drei Jahre ab dem Ende des Jahres in welchem er Kenntnis über den Mangel bzw. über die anspruchsbegründenden Umständen erlangt. Beispiel: Wenn der Mangel oder die Mangelfolgen besipielsweise im Laufe des Jahres 2022 erkannt wurden, verjähren die diesbezüglichen Ansprüche erst mit Ablauf des 31.12.2025. Die normal übliche bzw. gesetzliche Gewährleistungsfrist für Mängel an Bauwerksarbeiten etc. von 5 Jahren gilt hier nicht, d.h. auch nach Ablauf der 5 Jahre können deratige Mängelanspürche (bei vorliegender Arglist) durchgesetzt werden.

Der zweite wichtige Punkt: Bei gravierenden oder offensichtlichen Mängeln, die durch nachfolgende Arbeiten verdeckt werden, liegt Arglist nahe (so OLG Bamberg, Beschluss vom 10.10.2022 - 3 U 61/22). Im vorgeannten Fall erwarb ein Käufer im Jahre 2010 ein Einfamilienhaus und lies danach sofort das komplette Satteldach für rund 65.000 Euro sanieren. Im Laufe des Jahres 2011 wurde dann noch eine Fotovoltaikanlage für rund 80.000 € montiert. Im Jahre 2014 kommt es zu Wassereintritten in das Gebäude. Eine Schadensursache kann damals -trotz Beauftragung einer Fachfirma- nicht festgestellt werden. Im Jahre 2016 kommt es erneut zum Wassereintritt. Der Hauseigentümer zeigt dies der Firma an, welche die Fotovoltaikanlage angebracht hatte. Ein Sachverständiger stellt dann im Jahre 2017 erhebliche und grobe Fehler bei der Montage der Anlage fest (nicht zugelassene Unterlegplatten und Dachhaken, Beschädigung der Konterlattung und die Verlegung von Strom- und Erdungskabeln ohne Abdichtungsmanschetten zwischen Dachstein und Schalung). Die Kosten der Mangelbeseitigung werden auf rund 76.000 € geschätzt. Die Haftpflichtversicherung der Fotovoltaikfirma bietet lediglich 10.000 Euro an! Der Eigentümer zieht vor Gericht und obsiegt überwiegend, das Gericht spricht ihm vom eingeklagten Betrag von 76.000 Euro den Großteil zu. Der Handwerker legt Berufung ein und behauptet, dass die Forderungen verjährt sei, da der Eigentümer schon beim ersten Wassereintritt Kenntnis über den Mangel gehabt habe bzw. hätte haben müssen. Das Oberlandesgericht stellt aber fest, dass die Mängel arglistig verschwiegen wurden und damit die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kennntis gelte und der Eigentümer es im Jahre 2014 (beim ersten Wassereintritt) auch nicht grob fahrlässig versäumt habe, eine Schadensverursachung durch die Firma festzustellen. Ergebnis: Die Ansprüche waren also zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Jahre 2017 noch nicht verjährt. Auch wenn diese Entscheidung für den Eigentümer psotiv ausfiel, darf nicht unerwähnt bleiben, dass eine Arglisthaftung von der Rechtsprechung nur in seltenen Ausnahmefällen bejaht wird, die Anforderungen sind hier sehr hoch. Wobei im Einzelfall bei besonders groben Regelverstößen der Schluss auf eine vorsätzliche Missachtung dieser Regeln  zugelassen werden kann  (z.B. OLG Hamm, Urt. v. 14.03.2012). Daher ist in jedem individuellen Einzelfall eine eingehende rechtliche Prüfung durch spezialsierte Fachanwälte unerlässlich.