Die drohende Zwangsversteigerung einer Immobilie ist für viele Eigentümer eine belastende Situation. Oft stellt sich die Frage, ob und wie lange man die Immobilie noch verkaufen kann, bevor es zu diesem drastischen Schritt kommt.

Fristen und rechtliche Rahmenbedingungen

In Deutschland wird eine Zwangsversteigerung in der Regel eingeleitet, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, beispielsweise bei Hypotheken oder anderen Krediten.

Vorab: Eine Zwangsversteigerung geschieht jedoch nicht von jetzt auf gleich. 

Mit der Zwangsvollstreckung darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn von dem Vollstreckungstitel zum Zwecke der Zwangsvollstreckung eine mit einer Vollstreckungsklausel versehene Ausfertigung erteilt worden ist. 

Danach muss der Vollstreckungstitel dem Schuldner zugestellt werden. Spätestens ab diesem Zeitpunkt wissen Sie also, dass eine Zwangsversteigerung unmittelbar bevorsteht.

Allerdings  muss der Gläubiger nach der Zustellung noch einen Antrag nach § 15 ZVG auf Anordnung der Zwangsversteigerung beim Vollstreckungsgericht stellen. In dieser Zeit können Sie noch den Versuch unternehmen, insbesondere mit einem rechtlichen Beistand, eine Einigung mit der Gegenseite zu erzielen.

Sofern der Antrag gestellt wird und die Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht beschlossen wird, muss Ihnen dieser Beschluss ebenfalls zugestellt werden nach § 22 Abs. 1 ZVG.

Mi Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens wird ein Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch eingetragen. Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Objekts.

Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots nach § 23 Abs. 1 ZVG. Das Objekt kann ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich nicht mehr eigenhändig verkauft werden. Ein Verkauf kann aber mit Einwillugung oder Genehmigung des Gläubigers hingegen noch stattfinden, da das Veräußerungsverbot nicht zu einer Grundbuchsperre führt. 

Achtung: In Zwangsversteigerungssachen bestehen mehrere Möglichkeiten für eine einstweilige Einstellung des Verfahrens, beispielsweise, wenn die Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden werden kann, der Schuldner also in der Zeit von 6 Monaten die Forderung noch begleichen wird.

Sobald das Verfahren eingeleitet ist, wird ein Termin für die Versteigerung festgelegt. Dieser Termin wird in der Regel einige Monate im Voraus bekannt gegeben.

Verkauf vor der Zwangsversteigerung

In der Zeit bis zur Zwangsversteigerung - also in der Regel bis zur Zustellung des Anordnungsbeschlusses des Vollstreckungsgerichts - haben Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit, ihre Immobilie zu verkaufen. Es ist jedoch wichtig, schnell zu handeln, da der Verkaufsprozess Zeit in Anspruch nehmen kann. Idealerweise sollten Sie den Verkauf so früh wie möglich in die Wege leiten, um potenzielle Käufer zu finden und den Verkauf abzuschließen, bevor der Versteigerungstermin naht.

Alternativen zur Zwangsversteigerung

Wenn der Verkauf der Immobilie nicht rechtzeitig gelingt, gibt es möglicherweise Alternativen zur Zwangsversteigerung. Dazu gehören beispielsweise die Einigung mit den Gläubigern oder die Beantragung einer Stundung der Schulden. In einigen Fällen kann auch eine Umschuldung oder ein Verkauf im Rahmen eines sogenannten „Verkauf unter Vorbehalt“ in Betracht gezogen werden.

Fazit

Die Zeit, die Ihnen bleibt, um Ihre Immobilie vor einer Zwangsversteigerung zu verkaufen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es ist ratsam, schnell zu handeln und sich gegebenenfalls rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, der sich insbesondere mit den Gläubigern in Verbindung setzt und diesen ein "ernsthaftes Handeln" signalisiert. Ein proaktives Vorgehen kann Ihnen helfen, die Situation zu entschärfen und finanzielle Verluste zu minimieren.