Aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zur Maklerprovision bei Immobilienkauf - Effektiver Verbraucherschutz

Die Neufassung des Maklerrechtes im Bereich von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist inzwischen einige Jahre her. Die Vorschriften beschäftigen jedoch weiter umfangreich die Gerichte. In zwei aktuellen Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof zu einzelnen Punkten Stellung genommen. Klar ist - Umgehungsversuche zu diesen zwingenden Vorschriften werden vom Bundesgerichtshof gnadenlos abgestraft und führen zu einem Verlust des Maklerlohnanspruches. 

I. BGH I ZR 138/24 - Maklerprovision kann nicht einfach in den Kaufpreis "eingepreist" werden

1. Sachverhalt

In dem zu dem Aktenzeichen I ZR 138/24 entschiedenen Fall hatte die Maklerfirma die Immobilie damit beworben, dass keine Käuferprovision zu zahlen sei. Die Käufer hatten keinen Maklervertrag abgeschlossen. Später wurde der Kaufpreis um die letztlich vom Makler gewünschte Provision reduziert und gleichzeitig verpflichteten sich die Käufer gegenüber der Maklerfirma, eben diese Provision als "Honorar" zu zahlen. Die Maklerfirma stellte den Betrag in Rechnung und die Käufer zahlten den Betrag. Nach anwaltlicher Beratung forderten die Käufer den Betrag zurück. 

2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Nachdem das Landgericht der Klage der Käufer voll stattgegeben hatte, hat das Berufungsgericht den Klageanspruch auf die Hälfte reduziert. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichtes aufgehoben und die erstinstanzliche Entscheidung damit wieder hergestellt. 

Nach Ansicht des BGH war ein Fall des § 656 d BGB gegeben. Dabei geht es um den Fall, in dem nur eine Seite des Kaufvertrages mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat. Dabei handelt es sich um die klassischen "Abwälzungsfälle", also der Makler die Provision durch eine andere Form der Verpflichtung (z.B. durch eine Regelung um Kaufvertrag) auf eine andere Person "abwälzt", ohne mit dieser einen Maklervertrag geschlossen zu haben. Das ist nur zulässig, wenn die Partei, mit der Makler einen Maklervertrag geschlossen hat, ebenfalls zur Zahlung von Provision in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. 

Im vorliegenden Fall sah der BGH dies aber als nicht (mehr) gegeben an, da aufgrund der Zusammenschau der getroffenen Vereinbarungen davon auszugehen war, dass die Käufer im Innenverhältnis gegenüber den Verkäufern zur Zahlung der vollen Provision verpflichtet waren, sodass diese eben gerade keine eigene Provision mehr schuldete. Dabei handele es sich auch nicht um eine "Direktzahlung" der Provision durch die Käufer für die Verkäufer bzw. an deren Stelle. 

Die Folge davon war, dass die mit den Käufern getroffene Vereinbarung zur Zahlung eines "Honorars" (ohne Maklervertrag) unwirksam war und damit die Käufer den vollen gezahlten Betrag zurückverlangen konnten. Eine Reduzierung auf die "Hälfte" schied nach Auffassung des BGH aufgrund der klaren gesetzgeberischen Intention aus. 

II. BGH I ZR 32/24 - Verbraucherschutz auch bei untergeordneter abweichender Nutzungsmöglichkeit 

1. Sachverhalt

In diesem Verfahren ging es um den Verkauf eines Einfamilienhauses mit einem Anbau, in dem sich ein Büro und eine Garage befanden. Der nicht zu Wohnzwecken genutzte Teil betrug etwa 1/5 der Gesamtfläche. Die Maklerfirma hatte mit der Ehefrau des Verkäufers und den Käufern einen Maklervertrag abgeschlossen, in dem unterschiedliche Höhen an Provision vereinbart waren. 

Die Maklerfirma verklagte die Käufer auf Zahlung der Provision, da diese die Zahlung verweigerten. 

2. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat die Klage der Maklerfirma endgültig abgewiesen. 

Der Bundesgerichtshof hat zunächst die Anwendbarkeit der zum Schutz der Verbraucher geschaffenen §§ 656a ff. BGB bejaht, obwohl ein Teil des verkauften Objektes definitiv nicht zu Wohnzwecken gedacht war. Dieser "Nichtwohn-Teil" war allerdings mit einem Anteil von rund 1/5 von untergeordneter Bedeutung, sodass dies die Eigenschaft als "Einfamilienhaus" nicht beeinträchtigte. 

Ferner hat der BGH ausgeführt, dass hier gegen den in § 656 c normierten Halbteilungsgrundsatz verstoßen wurde, da die Maklerfirma unterschiedliche Provisionssätze vereinbart hatte. Das diese Vereinbarung nicht mit dem Verkäufer selbst, sondern mit dessen Ehefrau abgeschlossen wurde, sei unerheblich. Nur durch eine Ausdehnung auch auf solche Fälle sein der vom Gesetzgeber bezweckte Schutz durch den Halbteilungsrundsatz zu erreichen. Infolge dessen hat der BGH hier die Klage der Maklerfirma wegen Verstoßes gegen § 656 c BGB abgewiesen. 

III. Fazit

Die Urteile sind für Makler und Kunden gleichermaßen bedeutsam. 

1. Für Maklerkunden

Einmal mehr zeigt sich, dass im Grunde jeder Versuch, die zwingenden Vorschriften der §§ 656a ff. BGB zu umgehen, vom BGH mit der Unwirksamkeit entsprechender Regelungen bestraft wird. Damit bleibt der BGH bei seiner bereits relativ früh eingeschlagenen Linie, Umgehungsgeschäfte nicht anzuerkennen. In einem von uns in 2022/2023 geführten Prozess, hatte der Bundesgerichtshof eine Nichtzulassungsbeschwerde der unterlegenen Maklerin schon nicht mal zur Entscheidung angenommen. Einzelheiten zu diesem Fall können Sie hier nochmals nachlesen: 

Erfolg beim Bundesgerichtshof - Nichtige Umgehungsgeschäfte bei Maklerprovision und Verbraucherbeteiligung

Damit macht es in jedem Fall sein, solche möglichen Umgehungen zumindest mal zur überprüfen. 

Ungeachtet dessen gibt es auch noch eine Reihe von Fallstricken in den Regelungen, die - sofern diese nicht beachtet werden - zu einem Entfall der Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision führen können. Das sind z.B. (nicht abschließend): 

• fehlender Widerrufsbelehrung, 
• fehlender Vertragsschluss,
• Textform nicht eingehalten.

Je nachdem, wie der Fall liegt, kann hier manchmal schon ohne Gericht die Maklerforderung erheblich reduziert werden. So einen Fall haben wir mal dargestellt: 

Fallbericht: Maklerprovision für Mandanten halbiert

Es muss also nicht immer zu einem Prozess kommen. 

2. Für Makler

Aber auch für Makler sind die Entscheidungen von Bedeutung. Die Frage, wann ein Einfamilienhaus (noch) vorliegt bzw. ab wann eine anderweitige Nutzungsmöglichkeit überwiegt, ist wichtig, um den Verkaufsprozess von Beginn an richtig aufzusetzen. 

Die Entscheidungen zeigen aber auch, dass die Rechtsprechung Umgehungsversuche - und seien sie auch noch so kreativ - relativ hart mit der Unwirksamkeit bestraft und das führt zum Verlust des Anspruches, gegebenenfalls sogar zur Rückforderung durch den Kunden. 

Wenn Sie wissen möchten, ob Sie verpflichtet sind, eine geforderte Maklerprovision zu zahlen oder aber auch ob die Ablehnung der Zahlung Ihrer geforderten Maklerprovision zu Recht erfolgt ist, können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können das unten stehende Kontaktformular benutzen, Sie können mich unter 02621 6239288 anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an [email protected] .