Rechtanwalt Ulrich Husack berichtet über DR Deutsche Rücklagen GmbH

In letzter Zeit sind mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften an mich herangetreten, deren Erhaltungsrücklagen - ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft - von der Verwaltung in Anleihen der DR Deutsche Rücklagen GmbH angelegt wurden.

Haftung des Verwalters

Nach Einschätzung von Rechtsanwalt Ulrich Husack dürfte eine Anlage in die Rücklagenanleihen 2026 und 2031 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und kann zu einem Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltung führen.

Die Verwaltung hat die Erhaltungsrücklage zwar zinsbringend anzulegen, muss allerdings darauf achten, dass eine möglichst sichere Anlageform gewählt wird und dass die Gelder verfügbar sind. Die Rechtsprechung geht hier zumindest von einer vierteljährlichen Verfügbarkeit aus.

Die Anleihen, welche 2023 emittiert wurden, sehen eine Laufzeit bis 2026 oder 2031 vor. Bezüglich der Anleihe 2026 besteht zwar ein Sonderkündigungsrecht von 180 Tagen, allerdings wird dann nur 98 % des angelegten Betrages fällig. Ansonsten besteht ein vorzeitiges Kündigungsrecht nur bei Zahlungsausfall der Zinsen oder bei Insolvenz oder Liquidierung. Derartige Fristen sind für eine Erhaltungsrücklage nach Ansicht von Rechtsanwalt Ulrich Husack nicht akzeptabel.

Auch eine Sicherheit, vergleichbar mit einer Bankeinlage ist nicht gegeben. So ergibt sich aus den Anleihebedingungen, dass als Sicherheit für die Gemeinschaft Grundschulden zugunsten einer Treuhänderin in Grundstücke der Rücklagen GmbH dienen sollen. Gemäß den Bedingungen bestimmt aber die Deutsche Rücklagen GmbH selbst die Auswahl und die Höhe der einzutragenden Grundschulden. Ob die Grundschulden ausreichen, die Forderungen abzudecken, ist dabei offen. In diesem Zusammenhang ist weiter relevant, dass sich aus den Anleihebedingungen eine Vollstreckungsbeschränkung gegen die DR Deutsche Rücklagen GmbH ergibt. Demgemäß darf auch bei Vorlage eines Titels zugunsten der Gemeinschaft nur in die Sicherheiten, also die genannten Grundschulden, vollstreckt werden. In Vermögen der Emittentin darf nach den Bedingungen nicht vollstreckt werden.

DR Deutsche Rücklagen GmbH

Die Aufsichtsbehörde BaFin verbot der DR Deutsche Rücklagen GmbH zudem Anfang 2024 das eingeworbene Geld als Darlehen zu vergeben; die Emittentin verlegte Ende letzten Jahres ihren Sitz nach Frankfurt, in ein Gebäude, in welchem anscheinend auch Büros über einen Büroservice vermietet werden und der Geschäftsführer der DR Deutsche Rücklagen GmbH wurde ausgetauscht. Geschäftsführer ist nunmehr ein Herr mit Wohnsitz in der Schweiz. 80-prozentige Gesellschafterin ist die Aenea Project AG, eine Gesellschaft aus St. Gallen.

Da auch die am 1.12.2024 fällig gewordenen Zinsen für 2024 nicht gezahlt wurden, dürfte es alles andere als sicher sein, dass die Emittentin in der Lage sein wird, die Rücklagen zurückzuzahlen.

Was ist zu tun?

Die betroffenen Gemeinschaften werden daher letztlich ihre Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen müssen, so die Einschätzung von Rechtsanwalt Ulrich Husack. Hier stellt sich auch die Frage, aus welchem Grunde sich ein Verwalter überhaupt dazu veranlasst sah, bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH Gelder anzulegen. Der Zinssatz (bei der einen Anleihe 1,9 % jährlich, bei der anderen Anleihe anfänglich 3,5 % jährlich, danach aber auch nur 1,9 % jährlich) der Anleihen konnte hier zumindest keine Veranlassung sein. Hier sollte geklärt werden, aus welchen Motiven die Anlage erfolgt ist. Möglicherweise kommen auch noch andere Personen  für eine Haftung in Betracht.


Rechtsanwalt Husack von Juest+Oprecht, ist sowohl Kapitalanlage- als auch Wohnungseigentumsrechtler und prüft gerne die Ansprüche von Gemeinschaften gegen ihren WEG-Verwalter auf Schadensersatz und - falls gewünscht - gegen die DR Rücklagen GmbH auf Rückzahlung der Anlagen, um die Ansprüche der WEG durchzusetzen.