Erbbaurechte sind eine besondere Form der Nutzungsmöglichkeit eines Grundstückes. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, überträgt aber im Grunde die Nutzungsmöglichkeit für lange Zeit einer anderen Partei. Das hat einige Vorteile. Der Teufel lauert aber im Detail und meist treten Probleme erst nach Jahrzehnten auf. Worauf sollte man achten? 

1. Erbbaurecht einfach erklärt

Eigentlich ist ein Erbbaurecht ganz einfach: Ein Grundstückseigentümer (oder auch Erbbaurechtsverpflichteter oder Erbbaurechtsgeber) überträgt die zeitlich bis auf maximal 99 Jahre begrenzte Nutzungsmöglichkeit auf eine andere Vertragspartei (der Erbbaurechtsberechtigte oder Erbbaurechtsnehmer). Das Eigentum bleibt beim Erbbaurechtsverpflichteten. Der Erbbaurechtsberechtigte zahlt dem Erbbaurechtsverpflichteten ein Entgelt - den Erbbauzins. In der Regel bewirtschaftet bzw. nutzt der Erbbauberechtigte das Grundstück, sei es z.B. durch Errichtung des eigenen Wohnhauses oder einer Gewerbeimmobilie, die er selbst bewirtschaftet oder vermietet. Nach Ablauf der Dauer des Erbbaurechtes fällt das Nutzungsrecht an den Erbbauverpflichteten wieder zurück. 

Neben diesen grundsätzlichen Regelungen werden in meisten Fällen im sog. Erbbaurechtsvertrag weitere Vereinbarungen getroffen. Das betrifft zum Beispiel Pflichtverletzungen des Erbbaurechtsberechtigten oder sonstige Gründe, die zum Heimfall führen können. Der Heimfall regelt den Fall, dass das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Dann wird das Erbbaurecht zu einem sog. Eigentümererbbaurecht. Meist muss der Erbbaurechtsverpflichtete dann dem Erbbaurechtsberechtigten - ebenso wie bei Zeitablauf des Erbbaurechtes - eine Entschädigung für z.B. das auf dem Grundstück vom Erbbaurechtsberechtigten errichteten Gebäude zahlen. Ferner kann der Erbbaurechtsvertrag weitere Verpflichtungen des Erbbaurechtsberechtigten vorsehen, wie z.B. eine Pflicht zur Errichtung eines bestimmten Gebäudes, eine Betriebs- oder Bewirtschaftungspflicht und eine Versicherungspflicht. In vielen Fällen wird zudem ein Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsberechtigten für den Fall des Verkaufes des Grundstückes durch den Erbbaurechtsverpflichteten geregelt. 

Das Erbbaurecht ist ein Recht, welches durch Eintragung im Grundbuch - im Erbbaurechtgrundbuch. Durch diese Eintragung erlangt das im Erbbaurechtsgrundbuch eingetragene Recht eine dingliche Wirkung. Das bedeutet, dass dieses Recht gegenüber jedem dinglichen Rechtsnachfolger des Erbbauverpflichteten bzw. jedem Grundstückseigentümer gegenüber wirkt, der nach dem ursprünglichen Eigentümer Eigentum an dem Grundstück erwirbt. 

2. Welche Probleme können beim Erbbaurecht auftreten? 

Grundsätzlich gibt es nicht DIE Fehler, die man in ein Schema einordnen kann. Die Fälle, die hier auftreten sind im Grunde immer Einzelfälle. 

Das Grundproblem des Erbbaurechtes ist, dass es für eine sehr lange Zeit abgeschlossen wird. Das führt dazu, dass sich mit zunehmenden Zeitablauf die Interessenlagen der Parteien ändern können. Dann passen z.B. die Vorstellungen der Parteien nicht mehr zu den Regelungen im Erbbaurechtsvertrag. 

Darüber hinaus können Entwicklungen auftreten, die die Parteien des Erbbaurechtsvertrages bei Abschluss dessen nicht einmal im Ansatz bedacht haben. 

Schließlich kommen die Fehler vor, die dadurch passieren, dass nach Ablauf von möglicherweise 20 Jahren und mehr, einzelne Regelungen des Erbbaurechtsvertrages schlicht gar nicht mehr vor Augen haben. Dann werden Verfügungen vorgenommen oder Verträge abgeschlossen, die schlicht zum Inhalt des Erbbaurechtes nicht passen bzw. - im schlimmsten Fall - eine Pflichtverletzung des Erbbaurechtsvertrages darstellen. So wird z.B. gern ein Vorkaufsrecht übersehen oder über Jahre haben die Parteien übersehen, welche Pflichten sie eigentlich haben. Möglich ist auch, dass der Erbbaurechtsberechtigte Verträge (z.B. Mietverträge) abschließt, die nicht zum Inhalt des Erbbaurechtsvertrages passen, einfach weil man daran gar nicht (mehr) gedacht hat. Vielfach ist dies auch rechtlicher Unkenntnis der Systematik des Erbbaurechts geschuldet. 

3. Fehler können sehr, sehr teuer werden

Aufgrund der Dauer des Erbbaurechtes einerseits und den vom Erbbaurechtsberechtigten vorgenommenen Aufwendungen (durch z.B. Errichtung eines teuren Gebäudes) oder abgeschlossener Verträge (z.B. Mietverträge) können Fehler bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages oder während der Laufzeit sehr teuer, manchmal sogar existenzbedrohend werden. 

Wenn z.B. ein Grund für einen Heimfall vorliegt, dann verliert der Erbbaurechtsberechtigte möglicherweise das Gebäude, was er für sehr viel Geld errichtet hat. Zwar muss der Erbbaurechtsverpflichtete hierfür grundsätzlich eine Entschädigung zahlen, aber a) kann man sich unter Umständen vertraglich oder gesetzlich sogar davon befreien und b) verliert der Erbbaurechtsberechtigte hier seine wirtschaftliche Grundlage, die auch durch den Zeitwert des Gebäudes nicht kompensiert werden kann. 

Wird z.B. ein Vorkaufsrecht missachtet, dann kann das dazu führen, dass ein Erwerber des Grundstückes, der einen Kaufpreis gezahlt hat, dieses dann gegen Erstattung des Kaufpreises wieder an den Erbbaurechtsberechtigten/Vorkaufsberechtigten herausgeben muss. Das dürfte den Beteiligten nicht gefallen. 

4. Wie kann man Fehler verhindern? 

Im Grunde richtet sich die Fehlervermeidung danach, wo sie entstehen können. Das bedeutet, dass man bereits Abfassung des Erbbaurechtsvertrages möglichst alle eventuellen Umstände, die in den nächsten - bis zu 99 - Jahren auftreten können, berücksichtigt. Nun kann allerdings niemand in die Zukunft sehen und nicht alle Entwicklungen lassen sich voraussehen. Fehler, die allerdings erkennbar waren - wie eben die Frage einer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder die Dauer der beabsichtigten Nutzung sowie die auf der anderen Seite abgeschlossenen Verträge mit Dritten sollten möglichst bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages verhindert werden. 

Generell sollte man auch darauf achten, dass möglichst alle Regelungen, auf die es den Parteien ankommt, möglichst durch entsprechende Formulierung und Aufnahme im Erbbaurechtsgrundbuch mit dinglicher Wirkung versehen werden. Das hat den Vorteil, dass Änderungen bei den Vertragsparteien grundsätzlich keine Änderungen der Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nach sich ziehen. 

Soll bei einem schon lange bestehenden Erbbaurecht ein darauf aufbauender Vertrag mit einem Dritten - z.B. ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag - abgeschlossen werden, so sollte man vor Abschluss solcher Verträge wenigstens einen Blick in den Erbbaurechtsvertrag nehmen, damit es hier nicht zu bösen Überraschungen kommt. 

Wenn es Pflichtverletzung bereits eingetreten ist oder ein Vertrag abgeschlossen wurde, der nicht zum Erbbaurechtsvertrag passt, dann sollte man die Angelegenheit auf keinen Fall eskalieren lassen, sondern zeitnah anwaltliche Unterstützung suchen. In der Regel hat eine Eskalation in einem solchen Fall sowohl für den Erbbaurechtsverpflichteten als auch für den Erbbaurechtsberechtigten gravierende wirtschaftliche Folgen und ein sich über mehrere Jahre hinziehende Gerichtsprozess hilft niemandem. 

Wenn Sie einen Erbbaurechtsvertrag abschließen wollen oder einen solchen bereits abgeschlossen haben, in dem es bereits Probleme aufgetreten sind oder aber sich Probleme abzeichnen, dann stehe ich Ihnen zur anwaltlichen Unterstützung zur Verfügung. 

Wenn Sie wissen möchten, welche Möglichkeiten sich in Ihrem konkreten Fall zum Erbbaurecht ergeben können, sei es als Erbbaurechtsverpflichteter oder als Erbbaurechtsberechtigter, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können das unten stehende Kontaktformular nutzen, Sie können mich unter 02621/6239288 anrufen oder Sie schreiben mir einfach eine mail an [email protected] .