Es erscheint ein durchaus attraktives Investitionsmodell zu sein: Man erwirbt eine Wohnung bzw. ein Appartement in einem sogenannten Anlegerhotel, häufig zu finden in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg, überlässt die Immobilie einem Betreiber zur Vermietung, um Renditen zu erzielen, und nutzt diese darüber hinaus für den eigenen Urlaub.

Verbot der Eigennutzung durch den Eigentümer

Das Problem dabei ist allerdings, dass derartige Immobilien ausschließlich an ständig wechselnde Gäste (v.a. Urlauber) vermietet werden dürfen und die Eigennutzung verboten ist. In der Praxis werden die Käufer von den Projektentwicklern und Verkäufern allerdings häufig nicht bzw. nicht vollständig aufgeklärt, insbesondere nicht über das Verbot der Eigennutzung.

Pflicht der Überlassung an einen Betreiber / Illegaler Freizeitwohnsitz

Bei diesen Investorenmodellen muss der Eigentümer seine Wohnung an einen (Hotel-)Betreiber überlassen, ohne sich eigene (Verfügungs-)Rechte zurückzubehalten. Den Käufern wird allerdings häufig das Recht eingeräumt, die eigene Wohnung buchen zu können, zu einem meist deutlich reduzierten Preis. Vielfach sind lediglich die Endreinigung und die Ortstaxe zu bezahlen. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Wohnung bzw. das Appartement faktisch aber auch rechtlich selbst genützt wird, was verboten ist und einen illegalen Freizeitwohnsitz begründet.

Negative Renditen

Darüber hinaus sind diese Investorenmodelle keineswegs so lukrativ, wie sie erscheinen und von den Projektentwicklern angepriesen werden. Die Renditen sind meist negativ und der Wert der Wohnungen beträgt tatsächlich meist weniger als die Hälfte des Kaufpreises. Dies insbesondere aufgrund des Verbotes der Eigennutzung und der negativen Renditen. Die Käufer fühlen sich daher von den Projektentwicklern häufig in die Irre geführt.

Insolvenzen nehmen zu

Zusätzlich kommt es nunmehr immer öfter vor, dass derartige Investorenmodelle in die Pleite schlittern. Zu hohe Errichtungskosten und nicht erzielte Erträge werden meist als Insolvenzgründe genannt. Für die Käufer einzelner Wohnungen hat dies negative (finanzielle) Folgen. 

Wenn die Betreibergesellschaft insolvent ist, wird die Wohnung nicht vermietet, dadurch werden keine Einnahmen erzielt, wobei gleichzeitig diverse Kosten weiterhin anfallen. In weiterer Folge kann es sogar zu Steuernachzahlungen kommen, wenn vom Vorsteuerabzug beim Kauf Gebrauch gemacht wurde, und die Wertentwicklung der Wohnungen und Anlagen wird negativ beeinflusst. Ebenso kommt es oft vor, dass der Projektentwickler selbst noch Anteile der gesamten Anlage hält und beeinflusst eine Insolvenz desselben die Wertentwicklung der einzelnen Wohnungen ebenso negativ. 

Fraglich ist auch, inwieweit derartige Immobilien im Insolvenzverfahren verwertet werden können. Schließlich erwirbt niemand gern ein Objekt, welches er selbst nicht nutzen darf und welches in der Vergangenheit schon nicht positiv durch einen Betreiber am Markt bewirtschaftet werden konnte.

Tipp:

Sollten Sie über eine derartige Investition nachdenken, empfehle ich Ihnen, die Kauf- und Betreiberverträge vorab einer gründlichen rechtlichen Überprüfung zu unterziehen. Dafür stehe ich Ihnen jederzeit gerne beratend zur Seite. Ebenfalls berate und vertrete ich Sie gerne, wenn Sie bereits eine Immobilie im Rahmen eines Investorenmodells erworben haben und über eine Rückabwicklung des Kaufvertrags nachdenken.

Die Autoren:

MMag. Florian Stachowitz

ist Rechtsanwalt und Partner bei Wijnkamp Stachowitz Rechtsanwälte - Lawyers

Mag. a Katharina Posch

ist Rechtsanwaltsanwärterin bei Wijnkamp Stachowitz Rechtsanwälte - Lawyers